Заповедник на сваях или сказки «Николина леса»

Жители подмосковного поселка Николо-Урюпино просят прокуратуру проверить факты нарушения законодательства, связанные с продажей недвижимости в местном лесу. Риэлторы предлагают купить здесь двух- и трехэтажные коттеджи за 50–85 млн руб. Дома, говорится в жалобах, возводятся на землях лесного фонда, где разрешена лишь рекреационная деятельность. Подмосковные власти, которые согласовали на участке временные постройки из кирпича и на железобетонных сваях, пояснили Руспрес, что договор аренды участка истечет в 2059 году и арендатор не сможет его продлить. Эксперты предупреждают о высоком риске того, что коттеджи придется сносить, сделки по их покупке признают ничтожными, а покупателям придется добиваться компенсаций в судах.

Жители поселка Николо-Урюпино (Красногорский район Московской области) рассказали о незаконном, по их мнению, строительстве на территории соседнего леса. Согласно публичной кадастровой карте, участок площадью 20 га относится к землям лесного фонда, где разрешена лишь рекреационная деятельность (туризм, отдых, спортивная деятельность). «Несколько лет на участке вырубали лес, позже огородили шестиметровым забором с табличкой об обустройстве рекреационной зоны,— рассказал “Ъ” житель микрорайона Опалиха Сергей Буслаев.— На территорию никого не пускают, ходят строители и охранники с собаками. Мне удалось попасть туда: за забором стоят двухэтажные коттеджи из кирпича, одноэтажные строения с бетонным полом и десяток маленьких деревянных строений». Отметим, корреспондента “Ъ” также не пустили на обнесенную высоким забором территорию.

Фото: Александр Вайнштейн / Коммерсантъ

В комитете лесного хозяйства Московской области, куда обратились николоурюпинцы, ответили, что участок предоставлен в аренду ООО «Николин лес» именно «для осуществления рекреационной деятельности». “Ъ” там позже пояснили, что строения на участке «временные», а «строительство домов» не ведется.

В комитете лесного хозяйства “Ъ” также рассказали, что проект освоения участка получил положительное заключение экологической экспертизы еще в 2011 году. В нем фигурировали «дома для временного проживания, забор и объем рубок». Между тем объявления о продаже домов, расположение которых совпадает с местоположением участка, уже появились в интернете. Так, на сайте агентства Prime в «элитном клубном поселке «Николин лес» на 11 домовладений» предлагался трехэтажный дом на 700 кв. м за 85 млн руб. Корреспонденту “Ъ”, представившемуся покупателем, подтвердили, что речь идет о территории у Николо-Урюпино, и предупредили, что в продаже осталось лишь пять участков. Сотрудник агентства предложил приобрести землю по цене 1,8 млн руб. за сотку и двухэтажный дом за 50 млн руб. «Продаются они хорошо, средняя стоимость скоро поднимается до 100 млн руб.»,— сказали в агентстве, заверив, что на участке разрешено индивидуальное жилое строительство.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказал, что изначально «Николин лес» был известен на рынке под названием «Романово-1». По его данным, сейчас на продажу там выставлено два дома. Другой консультант на рынке недвижимости пояснил “Ъ”, что в поселке было 11 лотов, десять из них были проданы как участки (по 1,8 млн руб. за сотку).

Эксперты насчитывают около 40 участков в Подмосковье, где дома построены на землях лесного фонда.

«Многие подобные поселки после заморозки (после того как незаконное строительство было доказано.— “Ъ”) отошли в качестве непрофильных активов банкам, которые, скорее всего, ничего не будут с ними делать. Их доведение до ума экономически невыгодно»,— считает директор департамента проектного консалтинга риэлторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев.

Закон запрещает размещение коттеджных поселков на землях лесного фонда, поэтому право собственности на строения зарегистрировать нельзя, объясняет Андрей Еремин из юридической службы «Амулекс». Покупатели рискуют получить предписание о сносе самостроя, уточняет партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов. «Сделки признают ничтожными. Добиваться компенсации придется в судах. Возможно и появление уголовных дел,— предупреждает он.— Застройщики стремятся любым способом получить привлекательные участки и продать их, надеясь как-то урегулировать впоследствии земельные отношения или просто пропасть с деньгами, оставив приобретателей наедине с госорганами, судами, проблемами и бульдозерами». Алексей Ярошенко из «Гринписа России» отмечает, что вместо временных построек, разрешенных правилами использования лесов для рекреационной деятельности, арендаторы часто возводят капитальные. «Такие нарушения имеют массовый характер вокруг крупных городов страны»,— говорит он.

Внимание СМИ к ситуации и претензии жителей привели к тому, что в Prime «приостановили продажу до выяснения обстоятельств». Корреспонденту “Ъ” в агентстве сообщили, что застройщик «взял пару дней для урегулирования вопросов с кадастровой палатой». Официально причины снятия объявления о продаже в Prime комментировать отказались.

Между тем, как выяснил “Ъ”, в 2019 году был утвержден новый проект освоения этого лесного участка: в нем упоминаются «дома для временного проживания на железобетонных сваях, выполненные из кирпича и пеноблоков».

В комитете лесного хозяйства Московской области не видят в этом проблемы, поясняя, что формальным признаком капитальных строений служит их регистрация в Росреестре, но на кадастровой карте таких объектов нет. Андрей Еремин из юридической службы «Амулекс» говорит, что капитальное строение отличает прочная связь с землей и конструкция, которая не позволяет переносить здания «без ущерба назначению». Партнер Pen & Paper Мария Николаева добавляет, что железобетонные сваи обычно используются для «создания свайного поля под капитальные объекты», но окончательный вывод о капитальности построек может сделать лишь экспертиза. По словам господина Еремина, застройщик все же может продавать некапитальные строения без регистрации сделок в Росреестре, но покупатели не смогут прописаться в таких зданиях, должны будут платить за аренду лесного участка, а по истечении договора постройки снесут за свой счет.

В подмосковном комитете лесного хозяйства подчеркивают, что срок договора аренды участка истечет в 2059 году и его продление невозможно. Но и расторгнуть нынешний договор с ООО «Николин лес», говорят чиновники, может лишь суд «при наличии доказательств существенного нарушения его условий», например заключения экспертизы о капитальном характере строений. Недовольные жители соседних поселков уже обратились в областную межрайонную природоохранную прокуратуру и прокуратуру Красногорска с просьбой провести экспертизу проекта и проверить факты нарушения лесного законодательства.