Небоскребы в налоговых наперстках

В Москве имеет место удивительный феномен − сбор налогов на коммерческую недвижимость растет в 10 раз медленнее роста налоговой ставки. Фокус похож на применяемый наперсточниками начала 90-х. Только в роли лохов выступают не случайные прохожие, и собственной персоной мэр столицы Сергей Собянин, и исчезают не шарики, а торговые центры.

Был небоскреб, и вдруг не стало шарика

Развод лохов на игре в наперстки стар, как мир. Угадать, под каким из наперстков находится шарик, невозможно, потому что его нет под любым наперстком. На эту примитивную ловушку в начале 90-х поймалось немало москвичей и приезжих. Команды наперсточников из южных республик работали на всех вокзалах и в местах скопления народа. Гастролеры приезжали, мухлевали с шариками и стаканчиками, обдирали лохов, и весёлые от туго набитых карманов возвращались домой передохнуть перед следующей гастролью.

Прошли годы, жизнь изменилась, наперсточники − тоже. Группа южных товарищей надела пиджаки, обзавелась визитными карточками, собственными компаниями, перекочевала с вокзалов в шикарные кабинеты, накупила торговых центров, но, в сущности, продолжает играть в ту же игру − прячет целые небоскребы и гигантские торговые центры от глаз мэра и налоговой. Теперь все стали уважаемыми людьми. Представим вам нашу развеселую команду. Первый фигурант — Самвел Саркисович Карапетян — проходит для всех как «меценат», но в нашей команде « наперсточников» отвечает за пропажу шариков/небоскребов/торговых центров (об этом ниже) и выступает как независимый участник игры. Члены команды наперсточников : Игорь Майданов, глава Росеестра по Москве; его вечный зам, сподручный и решала — Виталий Матевосян, и девушка, которая вместе со своим массажистом прикрывает эту шайку-лейку — Виктория Абрамченко. При этом, главным лохом выступает всем нам известный мэр Сергей Семенович Собянин. Именно ему весёлая команда показывает шарики под напёрстками, которые он безуспешно пытается поймать (если вообще не ловит).

Схема проста, но масштабна.

Если описать её коротко, то суть в следующем: весёлая команда ребят — Карапетян-Матевосян-Майданов учреждает некую комиссию при Росреестре, которая отвечает за налогообложение спецобъектов. Потом — бац, стоимость этих объектов резко падает. Соответственно, падают и налоговые отчисления с них. Но падает стоимость не всех, а только тех, что принадлежат участниками «концессии» — крупнейшие торговые центры Москвы, трёхсотметровые небоскребы и прочие капиталоёмкие заведения.

Например, вот только что был торговый центр, и вдруг его нет в перечне налогооблагаемых объектов. Исчез. И сделать ничего нельзя − все по закону, строго в соответствии с документами. Одни владеют зданиями – по закону, а другие в Росреесте создают специальную комиссию и видимость честной игры − тоже по закону. А потом партнёры делят добычу и на банкетах провозглашают тосты за лохов из налоговой и мэрии − подольше бы так!

Вот цифры. В 2018 году налог на коммерческую недвижимость в Москве вырос на 50% − до 1,5% с 1% в 2017 году. За 2017 год, согласно данным РБК, бюджет собрал 132,9 млрд руб. налога на имущество организаций. За 9 месяцев 2018 года (последние доступные данные) сбор налога составил 107,4 млрд руб., что даёт годовой прогноз налога в 139,6 млрд руб. То есть сбор налога вырос всего на 5,0%, что в десять раз (в 10 раз!) меньше увеличения налоговой ставки, при том что за год введено больше 200 тыс. кв. м новых коммерческих площадей.

Где же шарик? А вот он − по итогам кадастровой оценки, проведенной в течение 2018 года, суммарное снижение кадастровой стоимости эксперты оценивают от 10 до 15%. При этом, по словам главы департамента экономической политики и развития города Москвы Владимира Ефимова, кадастровая стоимость коммерческой недвижимости для 30% включенных в перечень объектов снизилась в среднем на 22%. В Москве (!) в 2018 г. на 22% (!) снизилась кадастровая стоимость трети коммерческой недвижимости! Да по сравнению с этими «умельцами» наперсточники из 90-х просто милые детсадовские шалунишки.

Суд да комиссия, и нету миллиардов

В 2018 году кадастровая оценка в Москве проводилась на основании приказа Департамента городского имущества города Москвы № 20 от 19 февраля 2018 года.

Оспорить результаты оценки можно в суде и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее − Комиссия).

Решение суда автоматически влечет за собой изменение стоимости объекта в кадастре. За 2016-2018 годы в Перечне выявлено 34 объекта, кадастровая стоимость которых изменена по решению суда. В среднем суд в два раза (2 раза!) снижал кадастровую стоимость объектов. Всего на основании решения суда кадастровая стоимость объектов Перечня сократилась на 34 млрд. руб. (!). Не удалось выявить ни одного случая, когда бы чиновники Росреестра оторвали седалища от кресел и оспорили снижение кадастровой стоимости в вышестоящих судебных инстанция.

Вот наши седалищные герои:

Игорь Майданов, глава Управления Росреестра по Москве

и его зам Виталий Матевосян.

На протяжении календарного года объекты из Перечня исключаются на основании решения суда или решения Комиссии путем внесения изменений в Постановление. За год из Перечня исключаются сотни объектов (!). Не шарики исчезают под наперстками, а огромные здания. Раз – и нету!

Но исчезнувший шарик должен снова явиться на публику −некоторые объекты кочевали из «исключенных» во «включенные» несколько раз!

Фокус в том, что исключение объекта из Перечня автоматически означает исключение его из базы данных налогооблагаемой собственности за текущий год. А повторное включение объекта в Перечень необходимо для взаимоотношений с организациями, без которых функционирование объекта невозможно − неловко снабжать водой несуществующее здание.

«Исчезновение» объектов вследствие двойного учета

Исторически сложилось, что на территории Москвы техническую инвентаризацию проводили две крупные организации − ГБУ МосгорБТИ и АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». В результате в кадастре могли оказаться две разные записи, каждая из которых была внесена под отдельным кадастровым номером.

При выявлении двух кадастровых номеров объекта Комиссией из кадастра всегда (!) удалялась (устанавливался архивный статус) та версия объекта, кадастровый номер которой фигурировал в Перечне.

Следите за руками: по правилам, утверждённым руководством Росреестра, альтернативный (актуальный) кадастровый номер может быть внесен в Перечень только в начале следующего календарного года Постановлением Правительства Москвы. Таким образом, объект совершенно законным образом исчезал (!) из базы объектов, облагаемых налогом на имущество, до начала следующего года.

Например, было обнаружено, что здание по адресу ул. Воздвиженка, д. 9, стр. 2 (см. фото).

имеет два кадастровых номера. В 2012 году объект был внесен в перечень с кадастровым номером 77:01:0001003:1077, а в 2017 году − с кадастровым номером 77:01:0001003:1932.

Версии оценки кадастровой стоимости (ОКС) в 1,4 млрд рублей объекта с кадастровым номером 77:01:0001003:1077 был присвоен статус «Архивный», и этот номер был снят с кадастрового учета. А в Перечень внесен объект с кадастровым номером 77:01:0001003:1932, кадастровая стоимость которого была определена в 0,28 млрд руб. Таким образом, с 2012 года по 2018 год стоимость здания официально сократилась в 4,75 раза!

Право же, хочется ещё раз пригласить на сцену Майданова с Матевосяном и громко кричать «Бис!», «Браво!» А также «Режиссера на сцену!» И из-за кулис появилась бы очаровательная Виктория Абрамченко, глава Росреестра. Ну, разве не хороша!

Неспортивные рекорды

Рекорд по снижению кадастровой стоимости решением Комиссии пока остается за зданием на территории автокомбината № 1 по адресу ул. Киевская, д. 14, строен. 1, кадастровый номер 77:07:0007004:1029 (см. фото). Комиссия в 2018 году уменьшила ОКС здания более чем в 16 раз!

Среди торговых центров самое большое снижение в абсолютных значениях стоимости показал ТРЦ «РИО» группы «Ташир» Самвела Карапетяна по адресу Дмитровское ш., д. 163а, корп. 1, кадастровый номер 77:02:0025016:1012 (см. фото). Ему 2 раза, в 2015 и 2017 годах, решением комиссии кадастровая стоимость снижалась на 5,8 и 6,3 млрд руб. соответственно.

Вообще, группа «Ташир» Самвела Карапетяна оказалась основным выгодоприобретателем решений Комиссии о снижении кадастровой стоимости объектов торговой недвижимости. Объекты группы регулярно подают заявки на снижение стоимости, и в результате нередко их стоимость оказывается ниже аналогичных по рынку на 50-60%. Карапетян, Матевосян, Майданов, наша команда наперсточников шустрит.

Да-с, весёлые товарищи не утратили искусство исчезновения шарика. Наоборот, подняли его на недосягаемую высоту. Ни жители столицы, ни сотрудники налоговой, ни сам его величество Мэр не подозревают, что в Москве есть регулярно «исчезающие» многосотметровые здания и торговые центры, дешевеющие, как подгнившие помидоры на вечернем базаре.

Посмотрите на этого несчастного: «Где деньги?».