Про минимальную площадь земельного участка в Пскове
10.03.2020 11:41Администрация города Пскова сейчас усиленно проталкивает изменения в Правила землепользования и застройки города Пскова, связанные с установлением единой минимальной площади в 400 кв.м. земельного участка, предназначенного для ИЖС. Эта норма приведет к тому, что раздел земельного участка площадью менее 800 кв.м. будет невозможен. Надо-ли говорить о том, что подавляющее большинство ЗУ в Пскове – это те самые 6 соток выдаваемых при Советской власти. Все сособственники такого земельного участка, желающий его разделить, с тем, чтобы иметь возможность уже на собственном ЗУ построить свой гараж или баньку будут лишены такой возможности. 21 октября 2015 года в Псковской городской думе прошли публичные слушания, на которых было озвучено много, на мой взгляд разумных предложений по минимальной площади ЗУ. Например, такое – почему бы для различных способов образования ЗУ не установить свои отдельные минимальные размеры: для образуемых из земель государственного фонда – 600 кв.м., для образуемых путем раздела уже существующего для ИЖС – 400 кв.м., а для образуемых путем раздела уже существующего на котором уже есть жилой дом (т.н. блокированная застройка или таунхауз) – 200 кв.м. Это не противоречит Земельному кодексу, но позволит удовлетворить интересы большинства землепользователей.
Об этом сообщает Футляр от виолончели
Или такое: если Администрации города так уж необходима одна единственная норма площадь минимального размера ЗУ – пусть это будет минимальная площадь в 200 кв.м., реализация которой также позволит удовлетворить потребности каждого сособственника ЗУ.
Дольше начались какие –то странности: то юристы Псковской городской Думы вдруг забыли приложить к Протоколу Публичных слушаний указанные предложения, то Управление по градостроительной деятельностью отправило свой Проект на согласование в Прокуратуру города Пскова, где они и потерялись на несколько месяцев.
И что в результате? Администрация Пскова, не учтя ни одно из прозвучавших в ходе Публичных слушаний предложений, не опровергнув ни одного из них внесло на рассмотрение депутатов 68 сессии Псковской городской Думы свой проект внесения в Правила землепользования по минимальной площади ЗУ в 400 кв.м., на этот раз заявив, что только указанный размер отвечает противопожарным нормам и техническим регламентам.
Можно смело заявить то что ссылка Администрации города на противопожарные нормы - это полнейшая чушь, так как во-первых, никак не относится к тем у которых уже есть построенный дом на ЗУ, и которые желают разделить ЗУ находящийся в совместной собственности для строительства на них хозяйственных построек или гаража, а во-вторых, никакие противопожарные или иные нормы не будут соблюдаться если на ЗУ площадью 400 кв.м построить дом площадью 400 кв.м. Следовательно, дело тут ни в каких-то надуманных Администрацией Пскова противопожарных нормах, а в размере самого дома который можно построить на ЗУ площадью 200 кв.м., с тем, чтобы соблюдались все технические и противопожарные нормы.
Если все предложения по установлению минимальной площади ЗУ прозвучавшие в ходе Публичных слушаний, Администрация города может спокойно позволить себе пропустить мимо ушей – тогда зачем вообще нужна это пустая говорильня – Публичные слушания? В чем тогда смысл учета интересов населения в ходе Публичных слушаний, если их можно совершено спокойно проигнорировать?
В Санкт-Петербурге местные органы власти установили специальную норму минимального размера ЗУ образуюшегося при разделе ЗУ с уже сушествующим домом - 150 кв.м. В Казане - 200 кв.м. Такое ощущение, что там работают люди которые действительно озабочены тем чтобы не создавать проблемы там где их можно избежать.
Мне совершенно непонятно зачем Администрация Пскова на пустом месте создает трудности землевладельцам. Что они этим выиграют? Ведь чем меньше размер ЗУ который может быть пущен в оборот - тем активней будет развиваться земельный рынок, что в конечном итоге принесет пользу и местному бюджету и рынку кадастровых услуг.
Ближайшая сессия Псковской городской думы должна состояться в конце марта. Как донести до депутатов всю пагубность затеи Администрации города Пскова в установлении единственной минимальной нормы ЗУ в 400 кв.м. ?
Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Псков", утвержденным Решением Псковской городской Думы от 05.12.2013 N 795 (далее – Правила землепользования), гаражи и бани, расположенные на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, являются вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков. Согласно пункту 1.2 Правил землепользования «Вспомогательные виды разрешенного использования - виды использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними на одном земельном участке».
На основании указанных норм использование земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка для ИЖС, для строительства объектов, являющихся вспомогательными видами разрешенного использования недвижимости, не соответствует действующему законодательству.
В соответствии с нормами статьи 11.9 ЗК РФ, регламентирующей требования к образуемым и измененным земельным участкам, к образуемым земельным участкам устанавливаются единые требования вне зависимости от способа их образования.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка, если размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. В соответствии с частью 2.1 статьи 26 названного закона орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.
Вышеуказанные требования к образуемым земельным участкам подтверждены судебной практикой. Так, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.10.2012 № 5361/12 «если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования,..».
Таким образом, в названном Постановлении Президиума ВАС РФ уточнены правила делимости земельного участка:
- размер равен или больше минимально установленного размера;
- наличие доступа от территории общего пользования (от дороги, проезда и т.д.).
На основании указанных норм, положений Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.10.2012 № 5361/12 установление предельного минимального размера земельного участка в зависимости от способа образования последнего не соответствует действующему законодательству.
Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (начало действия - 29.07.2013) установлены минимальные противопожарные расстояния между зданиями равные 6 метрам. Указанный свод правил применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий и сооружений.
Таким образом, строящийся объект должен находиться от объектов, построенных до вступления в силу названного приказа и расположенных на смежных земельных участках, на расстоянии не менее 6 метров.
На земельном участке площадью 200 кв.м (ширина стороны равна 14 м в случае, даже если земельный участок имеет форму квадрата) соблюдение указанных требований не представляется возможным. Кроме того, формирование земельных участков площадью 200 кв.м не позволит обеспечить территорию, необходимую для организации строительства на таких земельных участках, а также доступ с территории общего пользования.
По вопросу принятия решения на основании предложений, поступивших на публичных слушаниях, необходимо учесть, что согласно пункту 15 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации внесение изменений в правила землепользования осуществляется «с учетом результатов публичных слушаний». Требование о внесении изменений в проект в редакции поступивших предложений на публичных слушаниях не соответствует указанной норме.
Уважаемый, Игорь Викторович, здравствуйте.
Благодарю Вас за столь подробный и обстоятельный ответ. Однако считаю его ошибочным, что на мой взгляд стало следствием недостаточного понимания Вами темы моего обращения, которая касалась защиты прав владельцев жилых домов блокированной застройки.
Не знаю почему Ваши подчиненные из Управления по градостроительной деятельности не разъяснили Вам что собой представляет блокированная застройка, в чем ее специфика, и почему я настаиваю именно на 200 кв.м – как наиболее оптимальной минимальной площади ЗУ предназначенного для ИЖС способной удовлетворить потребности всех застройщиков. Из-за того, что тема моего обращения так и не была Вами до конца понята, возникли и несоответствия в Вашем ответе, а именно:
Во-первых, Ваше утверждение о том, что «…использование ЗУ, образованных в результате раздела ЗУ для ИЖС, для строительства объектов, являющихся вспомогательными видами разрешенного использования недвижимости, не соответствует действующему законодательству.» выглядит по меньшей мере странным. Возможно, Вы имели в виду, что строить на ЗУ предназначенном для ИЖС любые объекты относящихся к вспомогательным видам разрешенного использования, типа гаража нельзя пока на нем не будет построен жилой дом или иной объект из числа основных видов разрешенного использования, но в этом случае Ваше утверждение является еще более странным, т.к. мое обращение в части моего желания построить гараж на ЗУ касалось конкретной ситуации, в которой оказался я также как и сотни других сособственников ЗУ, когда на ЗУ находящимся в совместной собственности имеется уже давно построенный жилой дом блокированной застройки и требуется лишь разделить ЗУ таким образом чтобы на каждом из образованных ЗУ остался блок указанного жилого дома. Думаю, что спорить о том, что я имею право строить гараж на ЗУ , на котором уже находится жилой дом Вы не станете.
Во-вторых, сославшись на Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" , Вы утверждаете, что минимальные противопожарные расстояния между зданиями должны быть не менее 6 метров, что не позволит произвести на ЗУ какое-либо строительство если его площадь будет 200 кв.м.
Однако Вы не учли, что в соответствие п.4.13 указанного Вами Свода правил СП 4.13130 – «Допускается группировать и блокировать жилые дома на 2-х соседних земельных участках при однорядной застройке и на 4-х соседних садовых земельных участках при двухрядной застройке. При этом противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами в каждой группе не нормируются,» Именно данный пункт относится к жилым домам блокированной застройки, о которых и шла речь в моем обращении.
Более того, в соответствие п.5.3.3. Свода правил СП 4.13130 –Противопожарные расстояния между зданиями … допускается уменьшать на 50% при оборудовании каждого из зданий автоматическими установками пожаротушения и устройстве кранов для внутриквартирного пожаротушения либо обустройства пожарного гидранта на территории ЗУ.
Мало того, в соответствие с п. 4.11. Свода правил СП 4.13130 –Противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, сооружениями I, II и III степеней огнестойкости не нормируются (при условии обеспечения требуемых проездов и подъездов для пожарной техники), если стена более высокого или широкого объекта защиты, обращенная к соседнему объекту защиты, является противопожарной 1-го типа.
Об отсутствии необходимости какого-либо отступа между соседними зданиями расположенных на разных земельных участках говорится и в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Псков", утвержденных Решением Псковской городской Думы 5 декабря 2013 г. № 798, согласно п.п.4 п.3.6. которого определено, «Минимальные отступы от границ земельных участков до объектов капитального строительства в целях определения мест допустимого размещения таких объектов, за пределами которых запрещено строительство, для участков, расположенных в территориальных жилых зонах Ж4, Ж3, устанавливаются:
…- от границ земельных участков в случае примыкания (блокирования) к соседним зданиям при условиях наличия брандмауэрных (P.S. противопожарных 1 типа) стен и письменного согласия правообладателя смежного объекта капитального строительства, к которому планируется примыкание, - 0 метров.»
Таким образом, на земельном участке площадью 200 кв.м можно не только на законных основаниях разместить один блок жилого дома блокированной застройки, но и при незначительных затратах на установку пожаротушения или противопожарных стен можно построить отдельный жилой дом вполне приличной площади, и требования указанного Вами Свода правил СП 4.13130 – вполне будут соблюдаться. Тем более, что предложенная Вами для примера ситуация, когда земельный участок площадью 200 кв.м. по прямо по периметру его границ окружают жилые дома является скорей сюрреалистической и не встречается на практике.
И последнее, как подсказывает опыт Санкт-Петербурга, в котором минимальная площадь ЗУ под ИЖС в соответствие с местными Правилами землепользования и застройки установлена в размере 150 кв.м. – указанная площадь ЗУ реализуется застройщиками именно для строительства жилых домов блокированной застройки, для которых иметь под каждым блоком ЗУ площадью 400 или 600 кв.м. – это непозволительная роскошь. Рано или поздно, но необходимость соответствовать запросам строителей жилых домов блокированной застройки или как их называют на Западе – таунхаусов дойдет и до Пскова, но а пока прошу все же учесть интересы наших псковских владельцев жилых блокированных домов и предоставить им возможность стать собственниками не только своего блока жилого дома, но и земельного участка под ним.
Уважаемый Юрий! По информации Управления по градостроительной деятельности, ответ Администрации города Пскова подготовлен по Вашим вопросам, связанным с намерениями разделить земельный участок, находящийся в долевой собственности, с разрешенным использованием «Для индивидуального жилищного строительства», в порядке как Вы указали: «... на три части: одна — останется в общей собственности в связи с расположенном на нем доме, вторая и третья - в равных пропорциях перейдут в частную собственность...».
Из содержания пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что жилые дома блокированной застройки не являются объектами индивидуального жилищного строительства. Указанные положения подтверждены в материалах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (в частности, Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 18-КГ15-56).
В пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ содержатся признаки жилого дома блокированной застройки: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Вместе с тем, законодательство Российской Федерации и Псковской области, регулирующее земельные отношения, не содержат норм, регламентирующих порядок образования и учета в государственном кадастре недвижимости земельных участков для строительства (эксплуатации) жилых домов блокированной застройки.
Соответственно в Правилах землепользования и застройки муниципального образования "Город Псков", утвержденных Решением Псковской городской Думы от 05.12.2013 N 795 (далее - Правила), не установлены предельные размеры земельного участка под блоком в жилом доме блокированной застройки.
Администрация города Пскова благодарит за представленные предложения и заверяет, что при подготовке проекта внесения дополнений в Правила в части регулирования вопросов блокированной застройки, все Ваши предложения будут учтены.
