Автоматизированная система оценки недвижимости АС Price Land

Предложение заинтересованным организациям!

Об этом сообщает Преступная Россия

 Автоматизированная система оценки недвижимости АС Price Land. 15.04.15.

Автор разработки  к. э. н.  А.А. Лаушкина,  Санкт-Петербург.

 Отечественная практика формирования системы оценки и налогообложения недвижимости испытывает глубокий кризис и нуждается в реформировании.

Автоматизированная система Price Land использует  принципиально новые нетрадиционные подходы к оценке недвижимости и современные  информационные технологии.

 Система  представляет собой программно - методический комплекс (авторская разработка),  включающий:

·         Специализированное программное обеспечение – далее СПО Chartree  комплексной оценки территорий,  земельных участков и объектов недвижимого имущества;

·         Географическую информационную систему ГИС PLAN;

·         Геоинформационную систему “АэрофототоГИСтехнология” создания ГИС на базе ортофотопланов местности;

·         Автоматизированную   систему градостроительного проектирования АС ГРАД (проект);

·         СПО Метод 287 оперативной оценки стоимости недвижимого  имущества;

·         Методику  статистической обработки данных экспертных опросов  Statistica;

·         Методическое обеспечение задач АС Price Land.

 Система    состоит из технологических линий – подсистем, связывающих в единый комплекс основные этапы работ по оценке недвижимости:

·         сбор и подготовку исходной информации по объектам недвижимости (ОН);

·         оценку  и  расчёт стоимости ОН;

·         создание геоинформационной системы  и мониторинга данных по ОН, поддержание в актуальном состоянии;

·         создание  дежурной ценовой карты;

·         формирование муниципального кадастра недвижимости.

Разработаны принципы  формирования муниципального кадастра и дежурной ценовой карты недвижимости  поселения (района).

 Новизну представляют:

1.      Общие принципы построения территориальных автоматизированных систем (1).

2.      Автоматизированная система градостроительного  проектирования  АС Град (проект), как  информационная основа для оценки недвижимости.

3.      СПО  Chartree: по своим возможностям настраиваться на оценку городских территорий, земельных участков и объектов недвижимого имущества разного функционального назначения программа не имеет аналогов.

4.      Геоинформационная  система   Plan:   совместимая  с Mapinfo   и  Arcinfo,  содержит ряд новых функциональных возможностей,  адаптирована к требованиям задач системы управления недвижимостью и рассчитана на  малоподготовленных к работе на ЭВМ а также с ГИС-технологией пользователей сельских поселений.

5.      АэрофотоГИСтехнология: предложена новая технология формирования ГИС, использующая  в качестве картографической подосновы растрово – векторные ортофотопланы  местности.  Она позволяет  существенно сократить трудоёмкость картографических работ, повысить визуализацию и информативность изображений на карте и тем самым расширить   круг задач, решаемых  средствами ГИС-технологии [2].

6.      СПО Метод 287: программа, разработанная на основе Методики  № 287,  даёт возможность  по укрупнённым расценкам с учётом их индексации оперативно рассчитать ориентировочную  стоимость объектов загородной недвижимости для налогообложения.

7.      Методика  статистической обработки данных экспертных опросов  Statistica  разработана для целей и задач АС Price land  и адаптирована к их условиям.

 Компоненты АС Price Land апробированы на примере оценки территорий и расчёта цены земли в 25 городах страны, в т.ч. г.г. Мурманск, Петрозаводск, Вологда,  Санкт – Петербург и шесть городов Ленинградской области, а также использованы в градостроительном и архитектурно– строительном проектировании при оценке территорий,   оценке проектных решений и в других задачах.

 Принципиальные основы АС Price Land.

 1.      Децентрализованная система оценки и налогообложения недвижимости: система АС Price Land ориентирована на муниципальные поселения, поскольку они  наиболее приближены к источникам информации по территориям и  к населению, и учитывает  степень компьютерной подготовленности  специалистов поселений.  Это не исключает возможность её применения на различных  уровнях административно– территориального деления региона.

2.      Единый системно-методический подход к  оценке недвижимого имущества  разного функционального назначения на территории региона с использованием общей базы данных и унифицированных методических приёмов [1].

3.      Оценка недвижимости  тесно взаимоувязана с градостроительным проектированием и, в частности, с   комплексной оценкой территорий в проектной документации.

·         показатели градостроительной ценности территорий тесно взаимоувязаны с ценообразующими факторами, влияющими на рыночную стоимость объектов недвижимости;

·         в генпланах поселений содержится большой объём информации, необходимой для оценки этих объектов, которая используется  не эффективно;

·         игнорирование этого фактора на практика приводит к дублированию  идентичных работ, в т.ч. по зонированию территорий, и  соответственно, к неоправданным  затратам материальных и трудовых ресурсов.

4.      Использование современных передовых информационных технологий:

·         ГИС - технологии на базе собственного ПО, ориентированного “на массового пользователя”,,  разномасштабных  растрово–векторных цифровых карт, автоматизированной подготовки данных с использованием ГИС;

·         аэрофотосъёмки местности, совмещённой с ГИС-технологией;

·         экспрес–методов оперативной оценки объектов недвижимости;

·         приёмов измерений  параметров  объектов оценки, в т.ч. площади земельного участка, в затруднённых условиях (например,  высокие ограждения дачных участков);

·         методов математической статистики и пр.

Особая  роль отводится  дистанционным методам наблюдений за состоянием территорий с помощью беспилотной аэрофотосъёмки. Периодически повторяемая съёмка даёт возможность путём наложения слоёв отслеживать изменения, происшедшие на территории за прошедший период,  и выявлять незаконные постройки и нарушения градостроительных норм. Трехмерное отображение местности на ортофотопланах местности значительно расширяет возможности кадастрового учета и территориального  планирования.

5.      Использование строго математических методов оценки кадастровой стоимости земельных участков в сочетании с  экспертными,  что позволяет существенно расширить состав учитываемых ценообразующих факторов, особенно качественных, и обеспечивает открытость, воспроизводимость и, соответственно, контролируемость результатов оценки.

6.      Оценка нормативной и кадастровой  стоимости земельных участков осуществляются на  единой информационно-методической  основе,  что отвечает требованию  сопоставимости и преемственности результатов оценки. Алгоритм СПО  Chartree позволяет использовать как традиционные методы массовой оценки недвижимости, так и оперативные экспресс – методы индивидуальной  оценки единичных объектов.

7.      Выделение в самостоятельные категории и автономная оценка потребительского качества объектов недвижимости  и их рыночной стоимости. Это позволят оперативно в автоматизированном режиме производить переоценку всей налогооблагаемой базы по мере изменения социально–экономической ситуации и цен рынка.

Смешение таких двух разно устойчивых понятий, как потребительская ценность объектов недвижимости и их рыночная стоимость, в едином уравнении приводит к искаженным результатам, т.к. первый фактор является величиной более стабильной во времени  по отношению ко второму.

8.      Предусмотрен дополнительный учёт элементов элитной застройки дачных территорий с использованием повышающих коэффициентов, что позволяет  увеличить налоговые поступления в бюджет не задевая интересы малообеспеченной категории граждан.

К этим элементам отнесены:

·         дорогостоящие строительные объекты загородной  недвижимости, расчёт их стоимости производится с использованием СПО Метод 287;

·         земельные участки, превышающие установленный предельный норматив площади;

·         участки, расположенные в особо престижных районах дачной местности, на  природоохранных территориях,  рядом с водоёмами с нарушением градостроительных норм и пр.

9.      Благодаря децентрализации системы оценки и налогообложения недвижимости до уровня поселений  оспаривание  результатов  оценки становится возможным   “на месте”,  без обращения в судебные инстанции.

 Компоненты АС Price Land легко адаптируются к всевозможным региональным условиям и могут найти широкое применение на территории регионов с различными природно-климатическими и социально-экономическими  особенностями.  Принятая методология   призвана способствовать оптимизации системы налогообложения  и соответственно снижению затрат на администрирование налогов.

 Договорные обязательства Исполнителя:  Исполнитель обязуется передать Заказчику по договору все компоненты системы АС Price Land с правом свободного использования программно–методических средств  на  территории региона а также  долевого участия в тиражировании на территориях  других областей страны. Цена договорная.

 Контакты:

Научный руководитель  к.э.н. А.А. Лаушкина,             +7 921-239 76 17.    

Руководитель проекта  В.В. Коноваленко,                     +7 921-559-30 02.

E-mail:   [email protected].

 Литература:    

1). Лаушкина А.А. Методы комплексной оценки эффективности градостроительных решений. – Л. Стройиздат,  Ленинградское отделение, 1987, 103 с.

2). Лаушкина А.А. Основные методические положения и результаты работ по созданию ТИАС Поселение для  Приозерского района Ленинградской области - в журнале  “Информация и космос”,  N 4,  СПб,  2007,  с. 65 – 68.

zapicka к АС Price Land.doc