Почему в России не появится доступное жильё

За последнее время квартиры в отдельных регионах страны подорожали на 20, а то и на все 30%. Проверить этот существенный рост цен Федеральной антимонопольной службе уже поручил Владимир Путин. Однако чем бы ни закончились эти проверки, можно с уверенностью утверждать: дешевле жильё не станет. Ведь за последние десятилетия в стране выстроена целая система, чтобы застройщики и банкиры зарабатывали на постоянном подорожании квартир.

Примечательно, как на поручение президента внезапно откликнулись представители минстроя Калининградской области, прямо заявившие, что никакого снижения цен ждать не стоит. «Спрос на жильё высокий, свободных квартир немного. Также подорожали стройматериалы. В ближайшее время ожидать снижения стоимости жилья не приходится, но возможна приостановка роста цен», – написали они на странице губернатора Антона Алиханова.

Парадоксально, но факт: все главные причины, повлиявшие на рост стоимости жилья, стали прямым следствием государственной политики последних лет. Так, рост цен на стройматериалы и комплектующие – преимущественно импортные – случился из-за колебания курса рубля. Рост, кстати, нешуточный: только арматура за минувший год подорожала на 70%. А дефицит рабочей силы, вызванный оттоком трудовых мигрантов (которых активно привлекали вместо собственных граждан), спровоцировал рост издержек. Наконец, переход на эскроу-счета повысил себестоимость строительства, привёл к укрупнению рынка и уходу мелких региональных игроков. Завершающим же штрихом стала программа льготной ипотеки, запущенная в прошлом году. В общем, проверять ФАС особенно нечего – и так всё понятно.

Дешевле ипотека – дороже жильё

Интересно заметить, что каждая из этих мер – будь то льготная ипотека или эскроу-счета – вводилась вроде как из самых добрых побуждений. Снижение ставок по кредитам должно было сделать жильё более доступным, а эскроу-счета – покончить с обманутыми дольщиками. «К сожалению, нередко складывается ситуация, когда важное для рынка решение принимается без должной оценки последствий его реализации», – деликатно констатирует управляющий парт­нёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

 

Возьмём программу льготной ипотеки. Казалось бы, низкие ставки по кредитам – это хорошо, ведь благодаря этому гораздо большее число россиян могут позволить себе купить квартиру. Однако только лишь низкими ставками доступным жильё не сделать. «Если рынок сжимается и при этом накачивается деньгами, то это приводит к росту цен. Сжимается за счёт того, что падает покупательная способность населения, а накачивается деньгами за счёт ипотеки, – рассуждает руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев. – Очень просто посчитать: при одинаковом аннуитетном платеже (имеется в виду ежемесячный платёж по кредиту – Ред.) разница в цене на одинаковые квартиры на «вторичке» и «первичке» будет составлять 25%. Эти 25% – прямой вклад льготной ипотеки». В итоге аналитики рынка констатируют: в нынешних условиях при низких темпах строительства и недостаточном вводе нового жилья снижение ипотечной ставки на 1% приводит к росту стоимости квартир примерно на 7–8%.

Кроме того, выясняется, что основу нынешнего ажиотажного спроса на новостройки составили вовсе не нуждающиеся в жилье простые граждане, а инвесторы. Таких покупателей высокие ставки по ипотеке не пугают, однако чем ниже ставка – тем выше заработок. Отсюда и ажиотажный спрос.

Также большой вопрос, чем вообще обернётся программа льготной ипотеки. В условиях катастрофического падения доходов есть риск, что многие не смогут выплачивать займы.

Одна квартира по цене двух

Или же возьмём проектное финансирование и эскроу-счета. Как заявлялось, эти меры должны были привести к исчезновению с рынка недобросовестных игроков и покончить с обманутыми дольщиками. В реальности банки не спешат выдавать застройщикам дешёвые кредиты, а те, в свою очередь, переложили затраты на покупателей. «Например, финансово-банковская система в Европе позволяет финансировать проекты (как проектное финансирование, так и ипотечное кредитование) по ставке от 1,5 до 2,5%, что фактически даёт бесплатную рассрочку клиентам до 30 лет, – рассказывает управляющий партнёр семейства компаний KASKAD Family Борис Цыркин. – В России же переплата даже по льготной ипотеке существенная». Вот примерный расчёт: при стоимости жилья 5 млн рублей и минимальной ставке 5,69% переплата по кредиту, взятому на 25 лет, составит 4,3 млн рублей. Это фактически стоимость ещё одной квартиры!

Немаловажную роль играет и так называемая российская специфика ведения бизнеса. «Почему при обсчитанной стоимости квадратного метра, при всех проведённых аккредитациях и подсчётах банков, при поступлении денег на эскроу-счета стоимость метра внезапно начинает расти при росте готовности дома?» – недоумевает директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «МИЭЛЬ» Юлия Федулаева.

А вот ещё существенный момент. Всякий раз, когда дело доходит до обсуждения трендов на рынке недвижимости, в качестве примера приводят рынки Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других крупных и богатых российских городов или регионов. При этом что-то не слышно о реализации крупных девелоперских проектов по доступному жилью где-нибудь в Еврейской автономной области.

«Банкам неинтересно финансировать низкомаржинальные проекты (5–10%), а таковыми являются большинство объектов региональных девелоперов, – поясняет Александр Коваленко. – Логично, что на их место приходят крупные компании с маржинальностью до 15–20%».Возникает вопрос: почему в арсенале государственного регулирования и господдержки не находится никаких мер, которые бы помогли каким-то образом субсидировать строительство действительно доступного жилья в стране? «Например, можно облегчить налоговое бремя, субсидировать строительство объектов социальной инфраструктуры, субсидировать ставки по проектному финансированию, регулировать тарифы подключения к инженерным сетям и т.п.», – перечисляет управляющий партнёр компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Всё это помогло бы сдержать рост цен на жильё, а то и сделать его дешевле. Однако подобных программ нет. Как результат – выгодоприобретателями от всех государственных инициатив на рынке недвижимости оказываются банки, девелоперы, инвесторы – кто угодно, но только не граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Конкретно

 

 

Всё происходящее на рынке недвижимости на первый взгляд может показаться хаосом и управленческими просчётами. Но это, как говорится, с чьей стороны смотреть.

В 2018 году занимавший тогда должность вице-премьера Виталий Мутко представил нацпроект «Жильё и городская среда». Сегодня всё тот же г-н Мутко, уже успевший пересесть в кресло гендиректора корпорации «Дом.РФ», этот самый нацпроект претворяет в жизнь.

В феврале этого года Мутко заявил, что рост цен на жильё более чем на 19% исключает выгоду для покупателей, в выигрыше остаются лишь две стороны – застройщик и банк. А теперь, как говорится, следите за руками. Главными функциями АО «Дом.РФ» являются поддержка девелоперского бизнеса и развитие ипотеки. А ещё в структуре «Дом.РФ» есть АО «Банк Дом.РФ».

«Первопричина роста цен – принятый национальный проект о росте ввода жилого фонда, – отмечает Юлия Федулаева. – И основная часть мер была направлена на стимулирование продаж, которые обеспечили бы денежный поток в отрасль и позволили бы строить больше и больше. И именно национальный проект с достаточно завышенными цифрами по вводу жилья и есть первопричина, мы не можем столько строить из-за неготовности инфраструктуры».

Кстати, «ковидный кризис» эту проблему лишь обострил: по данным Росстата, в 2020 году в эксплуатацию было введено лишь 80,6 млн квадратных метров жилья, что на 1,7% ниже, чем годом ранее.

Знал ли о таких нюансах г-н Мутко? Вопрос риторический. Кстати, написанный Виталием Мутко нацпроект о жилье предполагает наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров.