Большая распродажа

Экономический кризис в России продолжается. По оценкам Всемирного банка, дефицит бюджета страны в 2016 г. достигнет 4,2% ВВП, он снизится до 2,2% в 2017-м и до 0,6% ВВП в 2018 г.

Глава Сбербанка Герман Греф утверждает, что это самый тяжелый и затяжной кризис в банковской системе за последние 20 лет. «Фактически мы видим нулевую прибыль банковского сектора», – говорит он. Греф – один из немногих финансистов, кто не боится говорить об этом открыто, хотя у самого «Сбера» дела идут достаточно хорошо. За 10 месяцев текущего года чистая прибыль кредитной организации по РСБУ выросла по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. в 2,4 раза, до 429,8 млрд рублей, а за восемь месяцев «Сбер» и вовсе показал рекордную прибыль.

О финансовых рисках стоило бы задуматься руководителю второго по величине активов банка – ВТБ – Андрею Костину. Но он считает, что никакого кризиса нет. «Кризис – это когда в семь утра вместо чашки кофе вам требуется стакан водки. Я по-прежнему доволен своим кофе с утра, поэтому я не дошел до такой стадии», – говорил он в январе 2016 г. на завтраке в швейцарском Давосе. Между тем с января по сентябрь 2016 г. чистая прибыль ВТБ сократилась на 19%, до 45,8 млрд рублей. Несмотря на это, ВТБ продолжает наращивать портфель непрофильных активов, постепенно превращаясь в «банк-стройку», причём убыточную. «Ко» проанализировал некоторые сделки с непрофильными активами ВТБ и пришел к выводу, что многие объекты проданы значительно дешевле, чем изначально планировалось.

Король недвижимости

Минувшей весной группа «ВТБ» закрыла сделку со структурами Сулеймана Керимова по покупке части башни «Евразия» в «Москва-Cити», которую оценивают в 20,5 млрд рублей. Башня досталась банку за долги кредитора. И эта сделка стала крупнейшей в текущем году на рынке офисной недвижимости: общая площадь здания – 193 400 кв. м, офисные помещения занимают в нём 86 000 кв м. Для сравнения: «Транснефть» выкупила у компании Snegiri Development Александра Чигиринского небоскреб Evolution Tower (79 000 кв. м офисных площадей) – также в «Москва-сити» – за 19,5 млрд руб.

В начале сентября 2016 г. стало известно, что «ВТБ недвижимость» приобрела у группы Coalco Василия Анисимова незавершенные девелоперские проекты. Это МФК «Пресня сити» на Ходынской улице (194 000 кв. м, срок ввода – 1 ноября 2018 г.), ЖК «Царская площадь» на Ленинградском проспекте (290 000 кв. м, сдача первой очереди запланирована на 1 сентября 2018 г.) и ЖК «Басманный, 5» в Рязанском переулке (27 000 кв. м, срок сдачи – 30 сентября 2017 г.). Сумма сделки неизвестна, однако строительство «Пресни-сити» на старте оценивалось в 9,8 млрд рублей, «Царской площади» – в 13,8 млрд рублей, а «Басманного, 5» – в 2,3 млрд рублей.

Группа «ВТБ» также контролирует компанию «Галс-девелопмент» и Гостиничную компанию, которой принадлежит ряд московских гостиниц. В активах госбанка числятся также часть башни «Федерация» в «Москва-сити», комплекс «ВТБ арена парк» и более 1000 га земли на Рублево-Успенском шоссе, где планируется построить элитное жилье и агрокластер «Максимиха».

Для чего банку столько недвижимости, стоимость которой в кризис снижается, а ликвидность оставляет желать лучшего? Эксперты полагают, что это самый простой способ инвестирования. «Крупные банки обладают огромными финансовыми ресурсами, хорошей ликвидностью, а недвижимость, в отличие от реального сектора экономики, – наиболее простой финансовый инструмент с точки зрения вложения свободных денежных средств, – говорит партнёр юридической фирмы «ФБК право» Сергей Ермоленко. – Это проверенная временем консервативная модель ведения бизнеса».

Понятно, что часть активов банк забирал у кредиторов за долги, по которым те не могли расплатиться. Так, в прошлом году группа «ВТБ» получила в ходе урегулирования долговых обязательств своих заемщиков землю, коммерческую и жилую недвижимость на 15,8 млрд рублей. Это на 24% больше, чем в 2014 г. (12,7 млрд рублей). Но здесь уже может возникнуть вопрос о качестве оценки рисков по залогам. Другая проблема заключается в том, что госбанк не может не следовать распоряжениям из Белого дома и Кремля. «ВТБ – это сложная структура с большим конгломератом интересов, – отмечает директор Центра политологических исследований Финансового университета при правительстве РФ Павел Салин. – Если, к примеру, у «Ростеха», РЖД или «Росатома» есть только одно заинтересованное в развитии бизнеса компании лицо, отвечающее за максимизацию прибыли и минимизацию убытков, то у ВТБ нет хозяина – банк является общим котлом для правящих элит». По его словам, именно поэтому в кризис ВТБ стал палочкой-выручалочкой и для политических проектов, таких как Олимпиада в Сочи, и для номенклатурных групп, продвигающих свои интересы. «Этим же объясняется и политика по приобретению непрофильных объектов. Одним нужно одно, другим – другое. Много интересантов, из-за чего бизнес раздирается на части», – полагает эксперт.

«Березки» подмосковные

Крупнейшей непрофильной сделкой 2015 г. для ВТБ стала консолидация 90% активов ООО «Компания «СЛГ» (СЛГ) за 28,5 млрд руб., большая часть которых была выкуплена у адвоката Дмитрия Якубовского. Эта компания владеет около 8000 га в Ступино и Можайске, где планировалось построить 25 млн кв. м жилья.

По данным сервиса Kartoteka.ru, среди учредителей СЛГ числятся ООО «Инвест-сити» (72,11%), ВТБ (17,92%) и «Галс-девелопмент» (9,97%). ООО «Инвест-сити» владеют ООО «ЕН-инвест» (51%) и ООО «ЕН-активы» (33%), бенефициаром которых числился Дмитрий Якубовский. В начале апреля 2015 г. ВТБ выкупил 100% долей в «ЕН-активах» и «ЕН-инвесте», а также 1% СЛГ, которым Якубовский владел напрямую. Ещё 10% акций СЛГ принадлежит ООО «Энкон», а 5% – бывшему префекту Северного административного округа Москвы Олегу Митволю.

Дмитрий Якубовский в разное время был советником в правительстве России и советником генпрокурора по международно-правовым вопросам. Совместные проекты с «Галс-девелопмент» он начал реализовывать с 2007 г., когда компания ещё называлась «Система-Галс» и принадлежала АФК «Система» Владимира Евтушенкова. В 2009 г. девелопер за долги перешел под контроль ВТБ. С лета 2014-го ВТБ владеет 93,57% «Галс-девелопмент».

Сделку финансировал Банк Москвы, выдавший СЛГ кредит на 16,61 млрд рублей под залог 276 участков в Ступино и Можайске: их балансовая стоимость оценивается в 142,2 млрд руб.

На 700 га, принадлежащих СЛГ, планируется построить логистические центры, стоимость которых оценивалась в 50 млрд рублей. В ВТБ не ответили на запрос «Ко» о перспективах актива.

Любопытен владелец «Энкона». Эта компания принадлежит Александру Пономареву, учредителю ООО «Городские решения» (занимается финансовым посредничеством) и совладельцу ООО «Ильинская пойма». Он же является ликвидатором ООО «Артэль». Александр Пономарев – бывший партнёр по бизнесу сына генерального прокурора Игоря Чайки. Как писали «Ведомости», последний не стремился попасть в список учредителей бизнес-проектов – он часто доверял эту роль партнёрам. Сначала они попытались наладить производство обуви, создав компанию «Хаттон», но уже через год разошлись. Пономарев тут же учредил собственную обувную компанию «Артэль». Это один из крупнейших в России производителей обуви, он входит в холдинг «Инновации света» и выпускает на фабрике в Щелково из современных материалов комфортную и модную продукцию под маркой Dorf. По крайней мере, так писали в объявлениях по подбору сотрудников для «Артэли» на сайтах вакансий сами «Инновации света». Бизнес не пошел: получив за два года убыток в 10 млн рублей, владельцы выставили компанию на продажу за $560 000. Найти покупателей не удалось, и в 2014 г. «Артэль» была ликвидирована. Компанию по производству полуфабрикатов «Трапеза на пару» (готовые блюда в саморазогревающейся упаковке) Александр Пономарев учредил в 2012 г. Но за два года работы она показала 5,7 млн рублей убытка и была закрыта.

В том же 2012 г. Игорь Чайка стал партнёром адвоката Дмитрия Якубовского и ВТБ в крупном девелоперском проекте. Он через компанию «Энкон» получил 8% в СЛГ. Но через год Чайка вышел из проекта, и владельцем «Энкона» стал Пономарев. Кстати, один из проектов СЛГ – строительство коттеджного посёлка «Березки» на Рублево-Успенском шоссе в районе Горки-8 – возглавляла Элитта Аркадиевна Чайка (кем она приходится генпрокурору, неизвестно).

Вместе с СЛГ ВТБ достался проект в Горках-8. Посёлок из 151 дома занимает 64 га. Минимальная стоимость дома в «Березках» – 90 млн руб. (коттедж площадью 472 кв. м и 21 сотка земли), максимальная – почти 347 млн рублей (1600 кв. м и 45 соток). «Сейчас проект завершен, и уже продано несколько домов, – говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. – Ситуация на рынке загородной недвижимости кардинально отличается от той, что была до 2008 г., и подобных сделок в Подмосковье единицы».

«Дома в посёлке переоценены примерно на треть, – полагает управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалев. – Они были переданы банку в качестве залога, и в их цене учитывается та добавочная стоимость, которую команда ВТБ вложила в объект». Тем не менее минувшим летом ВТБ удалось продать 74,9% этого проекта за 2,5 млрд руб. Похоже, это в несколько раз дешевле, чем можно было выручить за дома. Бенефициаром оставшейся доли до 4 октября 2016 г. был бывший зять Дмитрия Якубовского Сергей Мазанов.

Так или иначе, но в истории с СЛГ ВТБ серьёзно проиграл. Как писал Forbes, в 2014 г. Якубовский выкупил ООО «Горки-8» по справедливой цене 1 рубль. Дополнительно он отдал СЛГ 10% акций, которые оценивал в 14 млрд рублей в обмен на отказ банка требовать от «Горок-8» возврата кредита на ту же сумму. Тогда балансовая стоимость активов СЛГ составляла 140 млрд рублей. Но уже через год она опустилась до 40 млрд рублей, а ВТБ оценил 10% СЛГ в 2,8 млрд рублей. В начале 2015 г. Якубовский уступил ВТБ контроль над СЛГ уже за 15 млрд руб. Спустя полгода ВТБ признал, что и эта цена тоже завышена: справедливая стоимость СЛГ – всего 6 млрд рублей, а «Горки-8» банк переуступил некоему Виктору Барышникову за 1 рубль. Якубовский – давний деловой партнёр Андрея Костина. Ещё экс-глава «Интеко» Елена Батурина рассказывала, что предложение о выкупе её фирмы от лица ВТБ делал ей Дмитрий Якубовский.

С «Серпом и молотом»

На прошлой неделе ВТБ заключил соглашение о кредите в 9,9 млрд рублей с неким ООО «Перспектива инвест групп» («ПИ групп»). Это «дочка» Московского металлургического завода «Серп и молот» (СиМ), подконтрольного двум офшорным компаниям. На что «ПИ групп» планирует потратить такие средства, в банке не говорят. Вероятно, кредит мог быть взят в рамках реализации проекта редевелопмента «СиМа», который был одобрен столичными властями в конце 2014 г. Тогда же была зарегистрирована и «ПИ групп». Поручителем по кредиту перед ВТБ выступил сам завод. Но достаточно ли его активов? Выручка от продажи «СиМа» в 2015 г. составила 10,5 млн рублей, чистая прибыль – 7,9 млн рублей. Похоже, что в банке на этот счёт не переживают.

Участок площадью 101,84 га находится в районе Лефортово и ограничен улицей Золоторожский Вал, проездом завода «Серп и молот», шоссе Энтузиастов и Проектируемым проездом. Здесь планируется многофункциональная застройка с жильем и социальной инфраструктурой общей площадью более 1,8 млн кв. м. Инвестиции в редевелопмент «СиМа» оцениваются в 140 млрд рублей.

Застройщик проекта – компания «Дон-строй инвест». Это один из крупнейших девелоперов Москвы, который связан с ВТБ. Сейчас, по данным сайта, в его портфеле около 6 млн кв. м недвижимости. Холдинг «Дон-строй» был создан Максимом Блажко и Дмитрием Зеленовым, однако в 2010 г. в ходе реструктуризации компании её жилое подразделение («Дон-строй инвест») возглавили топ-менеджеры банка ВТБ – основного кредитора «Дон-строя». Кто сегодня владеет компанией, неизвестно. Нынешние акционеры «Дон-строй инвеста» – пять юридических лиц, ВТБ среди них нет, говорила ранее гендиректор компании Алена Дерябина. Сама она пришла в «Дон-строй инвест» в 2010 г., покинув пост вице-президента ВТБ. В самом банке за непрофильные активы отвечает глава департамента непрофильных и проблемных активов Андрей Лугинин и заместитель президента-председателя правления ВТБ Андрей Пучков.

К тому же «СиМ» сам может быть связан с «Дон-строй инвестом». В начале года в документах предприятия была информация о займе в 500 млн рублей от компании «Белеран» на пополнение оборотных средств.

Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», в базе зарегистрированы только две компании с названием ООО «Белеран», одна из которых реорганизована в конце 2015 г. Вторая компания принадлежит ЗАО «Дон-строй инвест».

Финансовое положение самого «Дон-строй инвеста» под контролем ВТБ несколько улучшилось. По словам Алены Дерябиной, компания перестала строить на заемные средства и продолжает отдавать долги, которые на середину 2010 г. оценивались в 80 млрд рублей. Компания была одним из крупнейших должников в отрасли. «Дон-строй инвест» не публичен и не раскрывает свои финансовые показатели.

У девелоперской «дочки» ВТБ, компании «Галс-девелопмент», ситуация также не из лёгких – она завершила 2015 г. с чистым убытком в 9,037 млрд руб. против 10,174 млрд рублей убытка в 2014 г.

Покрыть убытки

Госбанк в этом году устроил большую распродажу непрофильных активов. Минувшим летом Группа «ВТБ» продала бассейн «Чайка». Сумма сделки – 2 млрд рублей, хотя изначально банк хотел получить за объект в два раза больше. В стоимость были заложены долги бассейна перед банком в размере 1,17 млрд руб. Дорого это или нет? Директор департамента оценки Knight Frank Russia & CIS Ольга Кочетова говорит, что кадастровая стоимость здания бассейна площадью 4524 кв. м – примерно 160 млн рублей, а стоимость участка площадью 15 000 кв. м – порядка 970 млн рублей. Кроме того, в собственности «Чайки» недостроенный физкультурно-оздоровительный центр площадью 17 000 кв. м, помещение ресторана в Турчаниновом переулке и медицинский центр на ул. Пречистенка.

В феврале этого года состоялась ещё одна любопытная сделка. ВТБ отдал ООО «Перовское» инвестиционной компании «Платформа», принадлежащей партнёру совладельца компании «ПИК» Сергея Гордеева Дмитрию Родину. Это предприятие городского значения, оно включено в программу продовольственной безопасности Москвы. «Перовскому» принадлежит складской комплекс на 70 000 кв. м и 8 га земли на Кусковской улице. Сумма сделки не раскрывалась, а эксперты оценивали рыночную стоимость недвижимости «Перовского» в 2–2,3 млрд рублей. Основной вид деятельности – предоставление в аренду офисных, складских, бытовых и торговых помещений для хранения овощей и торговли ими. Общая площадь помещений для сдачи в аренду – 90 000 кв. м, из них 69 000 кв. м находится в Москве и 21 000 кв. м в Ступинском районе Московской области. Стоимость аренды помещений – от 650 рублей в месяц, складов – от 350 рублей в месяц за 1 кв. м. Как стало известно «Ко» из документов ВТБ, сумма сделки составила 0,7 млрд рублей, что соответствует балансовой стоимости объекта. «Платформа» купила «Перовское» как действующий арендный бизнес, но не исключено, что на этом участке вырастет новый жилой комплекс. Здесь можно построить до 200 000 кв. м недвижимости, а инвестиции в такой проект могут достигнуть 14–20 млрд рублей.

«Основная задача сделок по продаже непрофильных активов – возврат всех вложенных в них средств: кредитов и прямых инвестиций в акционерный капитал», – говорится в «Программе отчуждения непрофильных активов банка ВТБ». Похоже, банк с этим не очень справляется. Ещё два года назад компания Александра Клячина KR Properties купила у ВТБ расположенное на Красной Пресне здание журнальной типографии «Алмаз-пресс». Предположительно сумма сделки составила $25 млн. Но банк собирался продавать типографию за $50 млн. Кунцевский рынок продан за 0,5 млрд рублей, хотя изначально выставлялся на конкурс за 1 млрд руб. Один из крупнейших в Европе агрокомбинатов – «Южный» – ещё в 2012 г. был выставлен на торги за 6,6 млрд рублей. В итоге продавала комбинат уже Группа ВТБ: в начале 2016 г. его купила АФК «Система». Сумма сделки не раскрывается, но эксперты оценивали её в 3 млрд рублей. За Велозаводской рынок банк хочет выручить 2,4 млрд рублей, но вряд ли ему удастся продать этот актив за такую сумму. Сам ВТБ о своих сделках упорно молчит.

На продажу

В непрофильные компании ВТБ вложил 40% капитала группы, подсчитал Forbes. Они должны госбанку 600 млрд рублей, но стоимость их активов – всего 562 млрд рублей. Причём эти компании приносят группе сплошные убытки, например, в прошлому году они составили 35,9 млрд рублей, что съедает прибыль. А убытки ВТБ часто покрывает разовыми сделками.

Если говорить в целом о доходности ВТБ, то нередко его прибыль формировалась именно за счёт разовых сделок. Например, в мае этого года госбанк продал Марийский НПЗ структурам председателя совета директоров Антипинского НПЗ Дмитрия Мазурова, записав в доход 11,9 млрд рублей. В 2014 г. Агентство по страхованию вкладов продлило на пять лет депозит, размещённый в Банке Москвы для его санации (294,8 млрд руб. под 0,51% годовых), что позволило банку показать доход в 99 млрд рублей и создать резервы на 98 млрд рублей.

В следующем году правительство хочет приватизировать 10,9% ВТБ, а до 2019 г. государство планирует продать 36% банка, снизив долю с текущих 60,93% до блокпакета – 25% плюс одна акция. Будет ли интересен такой актив? «Народное IPO» ВТБ состоялось в 2007 г. Но после этого капитализация банка снизилась в несколько раз. Ещё в 2009 г. Андрей Костин говорил, что к 2013 г. она должна достичь уровня мая 2007 г., когда проводилось «народное IPO», но этого так и не произошло, а государству пришлось выкупать акции по номинальной стоимости. Да и сейчас капитализация банка в два раза ниже, чем в 2007 г. «ВТБ торгуется с дисконтом по отношению к своему капиталу, что объясняется его низкой эффективностью и доходностью», – резюмирует аналитик УК «Альфа-капитал» Андрей Шенк.