"Открытие" добралось до офиса

ФК "Открытие" выкупила у Сбербанка долг девелоперской группы "Алкон" — владельца московского бизнес-центра Alcon, где находятся офисы представительств PepsiCo и Mars. В качестве залога кредитор получает саму недвижимость, которая оценивается минимум в $278 млн. В случае улучшения экономической ситуации, как утверждают консультанты, объект может подорожать на треть.

Сбербанк продал ФК "Открытие" долг "Сокол эстейт", подконтрольного девелоперской группе "Алкон", рассказали "Ъ" два консультанта на рынке недвижимости. Заемщик числится владельцем построенного у станции метро "Сокол" на севере Москвы бизнес-центра Alcon, где находятся штаб-квартиры российских представительств PepsiCo и Mars. По словам собеседников "Ъ", "Открытие" получило в залог 102 тыс. кв. м в Alcon. По их данным, в сделку не вошли площади, строящиеся в рамках второй очереди офисного центра: речь идёт о 45,4 тыс. кв. м, которые остались в залоге у Сбербанка. Ранее стоимость этих площадей банк оценивал в 6,6 млрд руб., указывается в базе "СПАРК-Интерфакс".

Пресс-служба "Алкона" не ответила на запрос "Ъ". В Сбербанке отказались от комментариев. Но информацию подтвердил руководитель корпоративного блока ФК "Открытие" Геннадий Жужлев. Он добавил, что банк рефинансировал кредит Сбербанка на более выгодных для клиента условиях.

Сбербанк был основным кредитором "Алкона" на протяжении нескольких лет. В 2011-2013 годах банк сообщал, что выделил кредит на $360 млн ООО "Офис-центр" (входило в "Алкон") под залог недвижимости. Правопреемником "Офис-центра" в 2014 году стал "Сокол эстейт".

По подсчетам партнёра Cushman & Wakefield Михаила Миндлина, стоимость построенных площадей Alcon составляет примерно $2,8 тыс. за 1 кв. м, соответственно, весь объект сейчас может стоить $280-300 млн. Замдиректора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Денис Платов оценивает бизнес-центр в 17-19 млрд руб. или $278-311 млн по текущему курсу. По словам одного из источников "Ъ", в 2015 году в Alcon пустовало много помещений и владельцу объекта приходилось предоставлять арендаторам скидки в размере 15-20%. В итоге, продолжают собеседники "Ъ", у девелопера возникли кассовый разрыв и трудности с обслуживанием долга. "Алкон" даже пытался продать объект. В конце 2015 года "Ведомости" сообщали, что объектом интересовался консорциум инвесторов во главе с Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) и Mubadala Development из ОАЭ. Но сделка сорвалась, так как владелец хотел продать полупустой бизнес-центр по завышенной цене, утверждает один из собеседников "Ъ".

По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, сегодня уровень вакансии в Alcon составляет около 20%, а запрашиваемая ставка аренды — 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По словам Геннадия Жужлева, Alcon — один из наиболее интересных объектов в Москве. Якорные арендаторы бизнес-центра генерируют стабильный денежный поток, соглашается руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов.

Недавно ФК "Открытие" приобрела у Газпромбанка долг владельца торгцентра Columbus (общая площадь 278 тыс. кв. м) на Кировоградской улице на юге Москвы. Также, по информации источников "Ъ", в залоге у "Открытия" находится бизнес-центр Nevis (10,9 тыс. кв. м) в районе проспекта Мира, объектом управляет O1 Properties Бориса Минца. "В качестве залогов "Открытие" выбирает объекты, которые в случае восстановления рынка коммерческой недвижимости будут быстро расти в цене,— делится своими наблюдениями партнёр Colliers International Станислав Бибик.— Так, стоимость Alcon может увеличиться на 20-30%". По мнению Михаила Миндлина, после ухода иностранных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости вышли локальные игроки, в том числе коммерческие банки, обладающие сегодня избыточной ликвидностью. "Банк занимает у населения деньги под невысокий процент и вкладывает их в покупку качественных объектов, генерирующих стабильный арендный доход,— продолжает господин Миндлин.— Соответственно, только с аренды они будут зарабатывать по 10% годовых, не говоря уже о росте стоимости залога".