Девелопер семейных связей

Потеряв в прошлый кризис почти весь свой бизнес, совладелец «Дон-Строя», одного из крупнейших московских застройщиков, Максим Блажко предпочел не сдаваться и вернуться в строительство. Пытаясь создать новую компанию, бизнесмен вовлек в процесс членов своей семьи. Так, вероятно, казалось ему, будет надежно. Но в текущий кризис у девелопера опять возникла угроза растерять свои площадки: сейчас, по его же собственным оценкам, общая задолженность перед кредиторами достигает 60 млрд руб.

Четыре года назад Максим Блажко анонсировал крупный девелоперский проект в подмосковной Рузе. Заявка была сделана мощная: на 4,7 тыс. га в поселении Волковское построить 7,8 млн кв. м. Девелопером проекта стало ООО «Нордстар тауэр» — компания, созданная господином Блажко в попытке реинкарнировать бизнес после потери своих активов в 2009 году. Тогда основные активы созданной им и Дмитрием Зеленовым группы «Дон-Строй» забрали кредиторы: ВТБ отошли все жилые проекты компании, Сбербанку — часть коммерческой недвижимости. Но в новом проекте господина Блажко в Рузе не оказалось его партнёра по «Дон-Строю». Господин Зеленов отказался от общения с “Ъ”, сославшись на то, что больше не занимается бизнесом. Максим Блажко в новый девелоперский бизнес вовлек членов своей семьи и друзей — мать Ольгу Блажко, владеющую универсамами «Алые паруса», супругу Янину Гребенщикову, которая пытается построить сеть зоомагазинов, и Юрия Генбачева, бывшего солиста популярного некогда ВИА «Самоцветы». “Ъ” выяснил, как близкие люди бизнесмена участвуют в его проектах и кому в случае очередного дефолта может перейти контроль над его активами.

Супружеские связи

Имя Янины Гребенщиковой стало упоминаться в октябре 2016 года в связи с разбирательствами вокруг активов Максима Блажко. Тогда она подала иск о банкротстве ООО «Нордстар тауэр». Эта компания владеет бизнес-центром Nordstar Tower (135,5 тыс. кв. м на Беговой улице в Москве), который контролируется структурами господина Блажко. В 2015 году это здание оказалось в центре разбирательств между ним и структурами «Роснефти». Тогда основной арендатор Nordstar компания ТНК-ВР («дочка» «Роснефти»), занимавшая в бизнес-центре 37,7 тыс. кв. м, не смогла договориться с собственником о внесении изменений в действующий договор найма. Как ранее рассказывал источник “Ъ”, на тот момент плата была зафиксирована на уровне $550 за 1 кв. м в год, арендатор рассчитывал перевести расчет в рубли на фоне резкой девальвации национальной валюты. Но договориться об уступках не удалось, основной причиной нежелания «Нордстара» идти навстречу нанимателю традиционно назывался номинированный в долларах долг компании перед Сбербанком.

В декабре 2015 года Сбербанк уступил права требования по кредитам «Нордстар тауэр» на сумму 25,9 млрд руб. кипрскому офшору «Риверстреч Трейдинг энд Инвестментс Лимитед». Бенефициары этой компании не раскрываются, по словам собеседников “Ъ”, структура действует в интересах «Роснефти». Сам господин Блажко ранее пояснял, что в июне 2016 года «Роснефть» погасила часть задолженности «Нордстар тауэр» перед «Риверстреч». В «Роснефти» комментировать взаимоотношения со структурами господина Блажко отказались. Как ранее сообщала газета «Ведомости», в залоге «Риверстреч Трейдинг энд Инвестментс Лимитед» по другому выкупленному у Сбербанка долгу сейчас также находится торгово-развлекательный комплекс «Щука» (100 тыс. кв. м) на северо-западе Москвы. Господин Блажко подтвердил “Ъ” эту информацию.

Поданный на этом фоне иск Янины Гребенщиковой собеседники «Ведомостей» ранее связывали с желанием собственника воспрепятствовать переходу Nordstar Tower под контроль «Роснефти». Сам господин Блажко заявлял, что она действует исключительно в своих интересах. Госпожа Гребенщикова — супруга Максима Блажко. Как следует из заключённого между ними в 2012 году брачного договора (копия есть у “Ъ”), отношения были оформлены в 1994 году. По соглашению за госпожой Гребенщиковой признаются права держателя векселей, эмитированных ЗАО «Дон девелопмент и менеджмент», на общую сумму по номиналу 558,97 млн руб. и права требований к этой компании на сумму 191,09 млн руб. Сейчас Янина Гребенщикова, по данным Kartoteka.ru, выступает учредителем ООО «Горн» и ООО «БЦ Нордстар», где гендиректором является Максим Блажко.

Девелопмент не единственная сфера интересов госпожи Гребенщиковой. Она вместе с Анной Стуйт также учредила ООО «Зоотовары от А до Я» (50%), ООО «Зоо А-я» (50%), ООО «Зоомир от А до Я» (50%) и ООО «Вкус жизни» (50%), свидетельствуют данные Kartoteka.ru. Основной вид деятельности первых трёх компаний — розничная торговля домашними животными и кормами для них в специализированных магазинах. “Ъ” удалось обнаружить в Москве сразу несколько магазинов «Зоотовары АЯ», в том числе и в «Щуке».

Под «Алыми парусами»

Другой проблемный проект Максима Блажко — многофункциональный комплекс (МФК) на пересечении Звенигородского шоссе и 3-го Силикатного проезда. Застроить этот участок планировал «Дон-Строй» ещё в 2007 году. Первоначально здесь намечался жилой проект, в который господин Блажко и Дмитрий Зеленов были готовы вложить $400 млн. Но после кризиса 2009 года планы изменились. В 2014 году московские власти согласовали появление на этом участке МФК «Звенигородский» на 267 тыс. кв. м, из которых 172 тыс. кв. м — торгово-развлекательная зона, 95 тыс. кв. м — бизнес-центр. Одновременно мэрия согласилась с переходом прав на этот проект к ООО «Ривер тауэр». Это юрлицо, по данным Kartoteka.ru, на 90% принадлежит Максиму Блажко через ООО «Рита», ещё 10% — у банка «Российский капитал».

Но построен «Звенигородский» не был. В ноябре 2016 года Арбитражный суд Москвы ввел процедуру наблюдения в отношении ООО «Ривер тауэр». Инициатором разбирательства изначально выступал банк «Российский капитал», который сейчас считается основным кредитором компании. В общей сложности арбитражный суд признал обоснованными требования банка на 8,16 млрд руб. Но не все эти деньги «Ривер тауэр» занимал напрямую. Из материалов суда следует, что в 2013 году ООО «Сорта» получило в банке два кредита на покупку площадей в «Звенигородском». Текущую сумму долга банк оценивает в 5,89 млрд руб., из которых 4,03 млрд — основной долг, 1,46 млрд — проценты, 397,8 млн руб.— неустойка. В марте 2017 года суд обратил взыскание этой задолженности на ООО «Ривер тауэр», выступавшее поручителем по займам. По данным Kartoteka.ru, ООО «Сорта» через ООО «Автомотор» принадлежит Юрию Генбачеву. Один из собеседников “Ъ” утверждает, что господин Генбачев — в прошлом участник популярного некогда ВИА «Самоцветы» и близкий друг матери Янины Гребенщиковой. В отношении самого ООО «Сорта» в декабре 2016 года также была введена процедура наблюдения. «Российский капитал» предъявил к этой компании требования на сумму 6,2 млрд руб., следует из материалов суда. Связаться с самим Юрием Генбачевым не удалось: в «Сорте» заявили, что он внештатный сотрудник и редко приходит в офис.

Другой соинвестор строительства «Звенигородского» — ООО «Адмирал». В январе 2014 года эта компания заключила с ООО «Ривер тауэр» соответствующий договор, вложив в проект 300 млн руб. В феврале этого года арбитражный суд признал обоснованными претензии «Адмирала» на 416,58 млн руб. По данным Kartoteka.ru, ООО «Адмирал» через цепочку юрлиц контролируется Ольгой Блажко, матерью Максима Блажко (она также развивает сеть универсамов «Алые паруса»). Связаться с ней не удалось.

Ольга Блажко связана ещё с одним проектом своего сына. В Kartoteka.ru указывается, что она учредила ООО «Мультисервис», в отношении которого в марте 2017 года по иску «Российского капитала» также была введена процедура наблюдения. Согласно материалам суда, в 2011 году госбанк выдал этой компании два кредита на общую сумму 1,49 млрд руб. По словам собеседника “Ъ”, знакомого с ситуацией, эта компания выступила инвестором комплекса коттеджей «Серебряный бор», расположенного на Таманской улице в Москве. По данным источника “Ъ”, сейчас на балансе подконтрольного «Мультисервису» ЗАО «Комплекс “Серебряный бор”» находятся четыре здания, расположенные на двух смежных участках, общая площадь этой недвижимости — 3,3 тыс. кв. м, земли — около 2 га. Рыночную стоимость проекта собеседник “Ъ” оценивает в 3,6 млрд руб. В отношении ЗАО «Комплекс “Серебряный бор”» «Российский капитал» в августе прошлого года также подал заявление о банкротстве.

В самом «Российском капитале» суммарную задолженность ООО «Ривер тауэр», ООО «Сорта» и ООО «Мультисервис» с учетом начисленных процентов и пеней оценивают в 9,99 млрд руб. Как пояснил представитель банка, сейчас в залоге по этим кредитам находятся проект по строительству «Звенигородского», право аренды земельного участка 6,5 га на Автомоторной улице и находящаяся на нём заводская недвижимость, три земельных участка на Таманской улице общей площадью 1,99 га и четыре расположенных здесь же здания. По словам собеседника “Ъ”, знакомого с деятельностью компании, в октябре 2016 года стороны вели переговоры о передаче «Российскому капиталу» площадки для строительства «Звенигородского», но достичь договоренности так и не удалось. Сейчас в «Российском капитале» указывают, что в рамках процедуры банкротства обращение взыскания на указанное имущество невозможно. «Имущество или права на него могут быть реализованы с торгов в рамках дела о несостоятельности»,— пояснил представитель банка.

Новые проекты

Члены семьи Максима Блажко участвуют и в других его проектах, в частности по строительству жилого комплекса «Нескучный Home&Spa» в 5-м Донском проезде. Разрешение на строительство этого объекта оформлено на ООО «Строй-комплекс». По данным Kartoteka.ru, основной собственник этой компании — ООО «Комплекс-Строй», одним из учредителей которого выступает ООО «Солинг», а гендиректором этой компании ранее был Юрий Генбачев. Как следует из материалов суда, в 2007 году «Солинг» занял у Связь-банка средства на строительство «Нескучного», другими заемщиками по проекту выступали контролирующее эту компанию ООО «Фирма “Диорит”» и учредившее её и подконтрольное ООО «Солинг» ООО «Центр аналитических проектов». В 2012 году контролирующий Связь-банк ВЭБ подал иск к «Солингу» и выступавшим поручителями по займу ООО «Комплекс-Строй», ООО «Строй-комплекс» и ЗАО «Асоль». Общую сумму требований банк оценил в 8,3 млрд руб.

В 2012 году ВЭБ заключил мировое соглашение с пулом этих компаний о реструктуризации долга, в марте 2016 года к нему было заключено дополнительное соглашение. Согласно последнему тексту этих соглашений, общий долг ООО «Солинг» перед банком оценивался в 5,59 млрд руб. В залоге у банка при этом должны находиться личное имущество господина Блажко на сумму не менее 3 млрд руб., которое он должен был передать в залог ВЭБу до 1 июля этого года, включая 100% ООО «Горн», 100% ООО «Солинг», 99,95% ООО «Комплекс-строй», 34% ЗАО «Асоль», два земельных участка в 5-м Донском проезде общей площадью 4,9 га, кадастровая стоимость которых, согласно публичной кадастровой карте, составляет 4,47 млрд руб. В ВЭБе пояснили “Ъ”, что сейчас ситуация с этой задолженностью анализируется, по итогам этой работы банк в дальнейшем примет решение.

Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит, что продажи жилья в проекте «Нескучный Home&SPA» ведутся с конца прошлого года, в общей сложности компании удалось реализовать 30 квартир, что составляет 11% объёма предложения, изначально выведенного в продажу девелопером. По её расчетам, средний бюджет покупки в «Нескучном» — 29,5 млн руб., цена реализованного жилья — 307 тыс. руб. за 1 кв. м.

Личные долги

Ещё одна проблема Максима Блажко — личные долги. С начала 2017 года Хорошевским районным судом Москвы частично удовлетворены три иска от АО «СК “Донстрой”» и ООО «Белеран» на общую сумму 1,8 млрд руб. В общей сложности от этих компаний, а также от ООО «Расчетный организационный совет Евроинвест» и АО «Асоль» в отношении господина Блажко в Хорошевский суд было подано четыре иска. Все четыре юридических лица ранее контролировались компанией «Дон-строй инвест». В этой компании от комментариев воздержались. Сейчас конечные бенефициары «Дон-строй инвеста» не раскрываются, компания связывается с ВТБ.

Как ранее заявляли собеседники “Ъ”, именно непростые отношения со структурами ВТБ стали сейчас причиной судебных разбирательств в Хорошевском суде. По словам собеседника “Ъ”, все финансовые обязательства господина Блажко перед СК «Донстрой», «Белераном» и «Асолью» наступили в период, когда он ещё контролировал эти компании. Долгое время стороны вели переговоры об урегулировании всех этих задолженностей, но договориться так и не удалось.

Претензии лично к Максиму Блажко есть и у «Российского капитала». По словам представителя банка, финансовая организация предъявила бизнесмену иски на общую сумму 499,5 млн руб. по пяти договорам поручительств, заключённым в обеспечение исполнения кредитных обязательств ООО «Ривер Тауэр». Господин Блажко подал к «Российскому капиталу» пять встречных исков. В октябре 2016 года банк подавал заявление о банкротстве Максима Блажко, но в январе этого года производство по делу было прекращено.

Взыскание долгов через суд с заемщика лично так же эффективно, как и с юридических лиц, говорит партнёр юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. «Вопрос, вернет ли должник то, что суд утвердит к взысканию,— из другой плоскости»,— напоминает он, добавляя, что должник, который не хочет платить или не согласен с претензиями, может прибегнуть к личному банкротству. По его словам, в разбирательствах господина Блажко в Хорошевском суде вероятность такого сценария высока.

Все текущие долги Максима Блажко, по сути, возникли по кредитам, полученным ещё до кризиса 2008–2009 годов. Он мог бы частично погасить их, если бы у него сохранились площадки, где было бы построено жилье с высокой долей готовности, считает глава совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова. Она напоминает, что в текущий кризис в Москве продавались лучше квартиры, чем офисы. Но именно жилые проекты в рамках реструктуризации долгов «Дон-Строя» забрал себе ВТБ в 2009 году. Ситуацию мог бы спасти старт строительства жилья в подмосковной Рузе, считает госпожа Доброхотова. Но и здесь Максиму Блажко не повезло: по словам источника “Ъ”, знакомого с подготовкой проекта, пока бизнесмен согласовывал перевод земли в Рузе под жилую застройку, изменилось законодательство, и в итоге ему придётся переоформлять участки заново, на что может уйти от трёх до пяти лет.

«Нормальный выход из ситуации — отдать активы кредиторам»

Максим Блажко, основатель «Дон-Строя» и «Нордстар тауэр»

Максим Блажко, отдав в прошлый кризис большую часть своих активов ВТБ, решил опять заняться девелопментом. Но бизнесмен снова оказался в долгах. Как это произошло, он рассказал “Ъ”.

— Почему, по вашей версии, возникла ситуация возможной потери активов, в частности, Nordstar Tower?

— У проекта большая кредитная нагрузка, исторически сформированная в валюте. В кризис 2009 года нам удалось договориться с кредиторами, и за счёт продажи другого актива — бизнес-центра «Оружейный» — реструктурировать свой портфель. В 2015 году я обсуждал со Сбербанком, в котором у меня один из валютных кредитов под залог здания Nordstar Tower, порядок его реструктуризации. Сумма этого кредита эквивалентна почти 30 млрд руб. и зависит от курса доллара. В 2014 году из-за девальвации сумма задолженности в рублевом эквиваленте резко выросла, в итоге экономика объекта резко ухудшилась. В декабре 2015 года мы завершали подготовку к сделке: по её условиям Sberbank CIB должен был войти в капитал ООО «Нордстар тауэр», которое владеет башней, часть долга будет конвертирована в капитал, часть реструктурирована. Но в конце декабря 2015 года я узнал, что долг выкупил офшор «Риверстреч Трейдинг энд Инвестиментс Лимитед». Это стало полной неожиданностью для меня.

— Вы знаете, кто стоит за «Риверстреч»?

— Я знаю имена и фамилии, но не буду их называть, так как мы ведём переговоры об урегулировании задолженности. Связи с «Роснефтью», как об этом пишут, у этого офшора нет. Но, видимо, это достаточно влиятельные люди, если в короткий срок закрыли сделку, заплатив сразу почти 30 млрд руб. и спустя десять месяцев ещё 17 млрд руб. по другому активу. Я не согласен с цессией этого долга, считаю, что она прошла незаконно, и оспариваю её в суде.

— Параллельно у вас происходило разбирательство с «Роснефтью» по поводу арендных платежей: вы пытались через суд взыскать задолженность по ним. Какие сейчас отношения с нефтяной компанией?

— Компания остается арендатором Nordstar Tower. Взаимоотношения с «Роснефтью» вытекают из договора, который был ранее заключен с ТНК-BP в 2009 году. На тот момент условия для арендатора были очень выгодные — мы делали чистовую отделку помещений, которая обошлась нам в $20 млн, ставка была ниже средней по рынку, около $500 за кв. м, поэтому договор был заключен на 15 лет. Вероятно, когда «Роснефть» приобрела ТНК-ВР, она в условиях кризиса логично предприняла попытку изменения ставки. Я не мог самостоятельно, без согласия залогодержателя и кредитора Сбербанка пересматривать условия арендного договора. Всю задолженность, которая была по аренде за полгода на момент подачи первого иска о её взыскании, «Роснефть» погасила в конце 2015 года. Со второго квартала 2016 года платежи снова перестали поступать, и до сих пор задолженность накапливается. В арбитраже рассматриваются мои требования о её взыскании.

— Долг, по которому заложен торгцентр «Щука», приобрёл тот же «Риверстреч»?

— Да, но эта история вторична. Если мы договоримся об урегулировании долга ООО «Нордстар тауэр», по этому объекту тоже договоримся.

— В какую сумму вы оцениваете свой общий долг перед кредиторами? Какие ещё активы заложены по кредитам?

— Около 60 млрд руб.

— Как вы оцениваете вероятность того, что с этими активами придётся расстаться?

— Достаточно высоко. Я готов передавать их в формате отступного по долгам. Нормальный выход из ситуации — отдать активы кредиторам. Сейчас предмет основного обсуждения это стоимость активов. Расхождение с оценкой кредитора по Nordstar Tower составляет около 20%, по «Щуке» расхождения в цене нет («Щука» оценена приблизительно в 24 млрд руб., Nordstar Tower — примерно в 45 млрд руб.).

— У вас есть партнёры в этих объектах?

— Все перечисленные активы находятся в моем управлении, в проекте «Щука» половина принадлежит моему партнёру Дмитрию Зеленову.

— Он предлагал выкупить свою долю?

— Мне ничего об этом не известно.

— Как в вашем бизнесе участвует супруга Янина Гребенщикова?

— Без комментариев.