Назад в будущее. Рынок недвижимости третий год подряд ставит антирекорды

«Будем производить автомобильные детали, это очень интересно». Собеседник Forbes, московский девелопер более чем с двадцатилетним стажем, выглядит воодушевленным. Оборудование уже есть, есть и будущий покупатель — структуры, связанные с Минобороны. Новоявленный производственник на протяжении двух десятков лет скупал участки земли, строил коммерческую недвижимость и сдавал её в аренду. Недвижимость у него осталась, но до 2019–2020 года изменений в лучшую сторону на этом рынке он не ждет: «Ничего интересного не будет». Поэтому профессиональный рантье разворачивает на своих площадях высокотехнологичные мини-заводы.

В 2016 году ставки аренды в офисных и торговых центрах, а также складских комплексах продолжали снижаться. «Все упало на 15–20% — покупательская способность, средний чек, количество посетителей, ставки», — говорит один из участников рейтинга рантье Forbes.

По данным Knight Frank, вакантность в офисных центрах класса А достигла 22%, это значит, что пустует примерно пятая часть площадей. Рынок перешел на рубли, ставки в офисах классов А и В снижались и в национальной валюте, а в пересчете на доллары упали на 5,5% и 15,1% соответственно.

В складском сегменте ставки снизились с $140 за кв. м высококлассного склада в 2013 году до $60 в 2016-м. Уровень вакантности за этот же период вырос с 0,3% до 11,3%. По данным Knight Frank, рекордная доля новых складов — 75% — была построена по схеме build-to-suit, то есть под конкретного клиента, надежды на доходного арендатора больше нет.

Ещё один антирекорд: доля иностранных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости составила в 2016 году 2,6% (даже не в самом удачном 2015 году она была 18,5%). Это минимальное значение за всю новейшую историю рынка. Продолжают покупать и получать объекты за долги компании с госучастием: «Транснефть» покупает небоскреб «Эволюция» в Москва-Сити, банк ВТБ стал владельцем башни «Евразия» и ряда других проектов.

По данным Colliers Inernational, в 2013 году власти Москвы выдали около 140 разрешений на строительство объектов коммерческой недвижимости, в 2014-м — 120, в 2015-м — 100, а в прошедшем 2016 году — всего 80. Разрешений на строительство жилых зданий каждый год выдается 140–170. Это не строгости мэрии: девелоперы сами осознают, что на рынке коммерческой недвижимости переизбыток объектов, и переделывают коммерческие проекты в жилые. Группа «Регионы» семьи Муцоевых застроит территорию завода НИИДАР на Преображенской площади не только торговыми и офисными площадями, но и жильем бизнес-класса. Часть объектов перепроектировала под жилые комплексы турецкая Enka, которая этим бизнесом раньше не занималась. «Работали же мы в 2001 году — строили точечное элитное жилье. Сейчас рынок пришел к уровню 2001 года. Ничего, проживем», — говорит один из девелоперов Москва-Сити.

Московская группа ТЭН продала более 60 000 кв. м площадей в своих торговых центрах своим же крупным арендаторам вроде «Ашана» и «Леруа Мерлен». В питерской Fort Group признают, что старые концепции себя изжили, и рассматривают варианты альтернативного использования участков. Совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев сосредоточился на строительстве крупнейшего в мире крытого парка аттракционов в Нагатинской пойме. Лидеры рейтинга, владельцы «Киевской площади» Зарах Илиев и Год Нисанов хотя и купили за год несколько площадок под гостиницы, основные силы вкладывают в расширение продовольственного кластера «Фуд Сити».

Самым заметным новичком рейтинга стала «ТПС Недвижимость», открывшая в Москве два торговых центра на Кутузовском проспекте и Хорошевском шоссе общей площадью более 250 000 кв. м. Самым заметным торговым центром в Москве стал «Авиапарк» на Ходынском поле, крупнейший в Европе. Свободных площадей здесь все меньше. «ТПС Недвижимость» принадлежит миллиардерам Александру Пономаренко и Александру Скоробогатько, третий партнёр — Игорь Ротенберг, сын миллиардера Аркадия Ротенберга. Игорь Ротенберг входит и в число совладельцев «Авиапарка».