Короли российской недвижимости за год заработали на аренде более 8 миллиардов долларов

Владельцы «Киевской площади» Зарах Илиев и Год Нисанов лидируют в рейтинге уже шесть лет подряд, однако их годовой арендный доход впервые превысил $1,5 млрд. Суммарный арендный доход 30 участников рейтинга рантье по итогам 2017 года превысил $8 млрд.

Гагик Адибекян и Рубен Варданян вернулись в рейтинг рантье с компанией RD Group, занявшей 28 место. Доход компании от аренды по итогам 2017 года составил $65 млн. До этого компания, принадлежавшая тогда одному Адибекяну, фигурировала в рейтинге «Короли российской недвижимости — 2013», где занимала 26 строчку.

В декабре 2013 года бывший владелец «Тройки Диалог» Рубен Варданян стал соинвестором фонда прямых инвестиций Romanov Property Holdings (RPH). Тогда Варданян получил контроль над 50% фонда ранее созданного RD Group для инвестиций в покупку готовых объектов.

Сейчас RD Group совместно с фондами Рубена Варданяна владеет портфелем коммерческой недвижимости общей стоимостью более $1 млрд. Объектами недвижимости RD Group управляет компания Аvica Management Company. В 2017 году китайский фонд Fosun Group совместно с Аvica Management Company закрыли сделку по покупке офисного центра «Военторг» общей площадью 70 700 кв. м.

Гагик Адибекян считается одной из самых загадочных фигур московского рынка недвижимости. В 1997 году он реконструировал первую очередь фешенебельного бизнес-центра «Романов двор» в самом центре Москвы в Романовом переулке. Чем занимался до этого — неизвестно.

Также новичком рейтинга рантье в этом году мог стать предприниматель Сергей Гордеев. В феврале 2017 года появилась информация, что президент ГК «ПИК» станет владельцем Columbus. Сам бизнесмен это опровергает, но несколько крупных консультантов считают, что объект принадлежит ему. Ранее покупкой ТЦ интересовались Morgan Stanley, структуры Года Нисанова и Зараха Илиева.

В рейтинге рантье 2018 года Columbus занимает 29 место, доход от аренды — $60 млн. В рейтинге 2017 года компания занимала 27 строчку с доходом от аренды в размере $55 млн. Тогда конечными бенефициарами были экс-депутат Госдумы Ильдар Самиев и владелец мебельного центра «Армада» Соломон Манаширов.

Двое участников прошлогоднего рейтинга рантье выбыли из списка в этом году — это Михаил Куснирович, чья Bosco di Ciliegi занимала в рейтинге 2017 года 30-ю строчку с арендным доходом в $45 млн. Вторым выбывшим из рейтинга стал предприниматель Виктор Сурков. Его «Виктор и Ко» с арендным доходом в $55 млн была в прошлогоднем рейтинге на 28 месте из 30. В декабре 2016 года Виктор Сурков вдвое поднял ставки аренды в ТЦ «Космопорт». Возможно, это и спровоцировало уход ряда арендаторов в течение 2017 года.

Как считали рейтинг

В рейтинге 2018 года представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2017 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматривались.

Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых сторонним арендаторам. Площади, на которых ведёт торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, CBRE, S.A. Ricci, отраслевых интернет-ресурсов, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.

1. Киевская площадь

За год: Компания продолжает расширять гостиничный сегмент (комплекс в Зарядье на 148 номеров и 56 апартаментов, гостиница на Новом Арбате). Также «Киевская площадь» приобрела в Химках участок под строительство агрокластера «Фуд Сити 2». Сумма сделки, по оценкам, составила около 3 млрд рублей.

Сделка: В конце 2017 года компания купила у ГК «Альянс» спорткомплекс «Олимпийский». Нисанов и Илиев планируют инвестировать в реконструкцию $300–400 млн.

2. ИКЕА Мос

Цифра: IKEA Centres входит в пятерку крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Европе. Общая площадь объектов составляет 3,3 млн кв. м, из них более 65% — в России. В прошедшем финансовом году (закончился 31 августа 2017 года) на Россию пришлось 4% глобальной розничной выручки.

Деталь: В 2022 году IKEA планирует построить гипермаркет в Тюмени. В России работает 14 магазинов ИКЕА, все они входят в состав торговых центров МЕГА.

3. Ташир

Цифра: Ежегодно компания возводит более 500 000 кв. м объектов различного назначения.

Ретейл: Помимо сети универмагов Take Away и магазинов товаров для дома Goood’s House в 2017 году «Ташир» запустил обувной бренд One Way. В Москве и Ереване открыто шесть розничных магазинов.

Строительство: В 2020 году «Ташир» построит междугородний автовокзал у станции метро «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии в Москве.

4. Сафмар

Сделка: Газпромбанк арендовал около 12 000 кв. м в бизнес-центре «Оазис», принадлежащем группе «Сафмар». Эта сделка стала одной из крупнейших на офисном рынке, заключённых в 2017 году.

Деталь: Группе «Сафмар» принадлежит бизнес-центр Dominion Tower — единственное в Москве здание знаменитого архитектора Захи Хадид.

5. Crocus Group

За год: Crocus Group открыла ТК «Твой дом Кунцево» общей площадью 35 000 кв. м и ТРК «Vegas Кунцево» общей площадью 288 000 кв м — один из крупнейших торгово-развлекательных проектов на московском рынке в 2017 году.

Деталь: Crocus Group строит 118-километровую секцию Центральной кольцевой автодороги на юге Подмосковья, а также проектирует автомобильный мост через Москву-реку с выездом на Волоколамское шоссе.

6. О1 Properties

Деталь: Летом 2017 года Standard & Poor’s повысило прогноз по рейтингу O1 Properties до стабильного на уровне B+, задолженность компании составляла $3,3 млрд.

Суд: В августе 2017-го O1 Group разместила облигации на 65 млрд рублей, часть из них купила «ФК Открытие» перед своей санацией, погасив кредиты и выведя из-под залога активы на 30 млрд рублей. Позже «ФК Открытие» решила через суд оспорить эти сделки.

7. KR Properties

Цифра: Портфель объектов коммерческой недвижимости KR Properties увеличился за год на 65 000 кв. м.

За рубежом: В 2017 году отели в Европе принесли €24,5 млн выручки.

Планы: KR Properties планирует до 2019 года построить на юго-востоке Москвы модульный технопарк Pererva общей площадью 32 200 кв. м. Предполагается, что резидентами станут интернет-магазины и сетевые компании.

8. ГК Регионы

Цифра: Группа управляет объектами совокупной площадью более 1,5 млн кв. м, примерно треть из них — торговые центры «Июнь».

Событие: В октябре 2017 года проект крытого парка развлечений «Остров мечты» в Москве, разработанный ГК «Регионы», был представлен Владимиру Путину в числе крупнейших градостроительных проектов России.

Планы: В июле 2017-го Амиран Муцоев заявил о приостановке проекта петербургского «Острова мечты».

9. Абсолют

Сделка: Группа «Абсолют» — один из крупнейших лендлордов в Московской области. В 2017 году сеть Metro Cash & Carry купила у группы 4,2 га земли возле подмосковного города Пушкино под строительство нового гипермаркета.

Другой бизнес: Александр Светаков владеет также страховой компанией «Абсолют Страхование» и «Северо­-Восточной компанией» — крупнейшим в России производителем красной икры.

10. Комплексные инвестиции

Сделка: В июне 2017 года Юрий и Алексей Хотины продали один из своих старейших активов — торговый центр «Горбушкин двор». Новым владельцем стал акционер «Фармстандарта» Виктор Харитонин, причём формально продавцом выступал друг семьи Хотиных — гендиректор «Русь Ойл» Сергей Подлисецкий. Сумма сделки составила $500 млн.

11. Enka

Деталь: Ещё до завершения работ в многофункциональном комплексе на Каширском шоссе, строящемся вместо бывшего ТЦ «Капитолий», осенью 2017-го консультанты и брокеры из Knight Frank и JLL сдали в аренду более 80% площадей комплекса.

Планы: Компания «Энка ТЦ» — оператор торговых центров «Капитолий» — объявила, что проинвестирует $360 млн в строительство ТРЦ на месте ТЦ «Капитолий» в Марьиной Роще (общая площадь — 245 500 кв. м).

12. Адамант

Начало: Партнёрство Игоря Лейтиса и Михаила Баженова началось 25 лет назад с производства металлоконструкций и стеклопакетов. Сейчас в составе холдинга «Адамант» более 50 предприятий и подразделений, включая стекольные заводы и рестораны.

За год: В 2017 году «Адамант» реконструировал Кировский универмаг в Санкт-Петербурге и переоборудовал торговое пространство в ТРК «Континент» для продажи китайских товаров.

13. Fort Group

За год: Fort Group приобрела портфель из пяти московских торговых центров австрийской компании Immofinanz площадью свыше 500 000 кв. м (арендопригодная — 278 500 кв. м): GoodZonе, «Пятая авеню» и три «Золотых Вавилона». Сумма сделки — €901 млн.

Сделка: К концу 2017 года Fort Group консолидировала все акции издания «Деловой Петербург» и в декабре продала 100% акций издания владельцу группы ЕСН и РБК Григорию Березкину.

14. Raven Russia

Цифра: В 4,9 млрд рублей обошлась Raven Russia покупка весной 2017 года активов финской EPI Russia I Ку в России: логистического парка и двух офисных комплексов в Санкт-Петербурге.

За год: В ноябре 2017 года компания приобрела часть логистического парка «Север» (195 132 кв. м) на Ленинградском шоссе.

Другой бизнес: Raven Russia владеет компаниями RosLogistics и Raven Mount (элитное жилье в Англии).

15. Capital Group

Небоскребы: В трёх проектах Capital Group реализует самые высокие здания на столичном рынке новостроек: ОКО (354 м), «Город столиц» (302 м) и «Триколор» (192 м).

Цифра: Компания «Спецстрой», структура Capital Group выиграла подряд «Мосремонта» на благоустройство парка 850-летия Москвы стоимостью 1,96 млрд рублей.

16. Hines

За год: В декабре 2017 года Hines объявила о начале строительства второй очереди Outlet Village Pulkovo (ещё 6500 кв. м торговых площадей для 50 арендаторов). Инвестиции — €22 млн, уже подписаны соглашения с 15 новыми арендаторами.

Деталь: Hines и PPF Real Estate владеют двумя из трёх башен офисного комплекса «Метрополис». В марте 2017 года партнёры получили эксклюзивное право на выкуп третьей башни у фонда Heitman.

17. Morgan Stanley Real Estate Investing

За год: В 2013 году Morgan Stanley приобрёл у казахстанской Capital Partners первую очередь ТРЦ «Метрополис» и договорился о покупке второй очереди. Сделка должна была состояться до конца 2017 года, однако Morgan Stanley и Capital Partners не договорились из-за изменившихся рыночных условий.

Цифра: В 2017 году Morgan Stanley Real Estate Investing объявил о закрытии глобального фонда недвижимости North Haven IX Global на $2,3 млрд.

18. Millhouse Capital

Сделка: Как выяснила в феврале 2017 года газета «Ведомости», ещё в 2014 году половина долей в БЦ «Белые сады» перешла к ЗАО «А-класс-инвест», которое принадлежит Сергею Котляренко, управляющему активами Игоря Шувалова.

Деталь: Торговая сеть «Азбука вкуса», 36,9% которой принадлежит Millhouse и Invest AG Александра Абрамова, откроет первый ресторан в башне «Федерация» Москва-Сити.

19. ТПС Недвижимость

Планы: После открытия в 2016 году в Москве ТРЦ «Океания» и «Хорошо» общей площадью 250 000 кв. м компания продолжает искать участки земли в столице под строительство новых торговых объектов. К 2026 году планируется построить шесть торговых центров.

За рубежом: У компании есть крупный торговый центр Ocean Plaza в Киеве, его общая площадь — 160 000 кв. м. Украшение торгового комплекса — аквариум объёмом 350 000 л.

20. Группа ПСН

За год: ЦБ в конце года ввел временную администрацию в основной актив семьи Ананьевых Промсвязьбанк (10-е место по активам). Регулятор требовал доначислить примерно 100 млрд рублей резервов. Собственники банка Алексей и Дмитрий Ананьевы вели переговоры с регулятором и распродавали непрофильные активы для исправления ситуации.

Кадры: В конце 2017 года гендиректор девелоперской группы ПСН Максим Гасиев покинул компанию.

21. Bosco di Ciliegi

Цифра: Около 25–30% площадей ГУМа, по данным Colliers, арендуют сторонние бренды. Большую часть пространства занимают марки, принадлежащие Bosco di Ciliegi.

Аренда: Кроме ГУМа и ТЦ «Весна» на Арбате группа управляет ещё двумя объектами в исторических локациях Москвы — это Петровский и Смоленский пассажи.

Ретейл: Структура Bosco di Ciliegi включает более 200 монобрендовых магазинов класса люкс, салоны красоты, рестораны и стоматологическую клинику.

22. Immofinanz

За год: В декабре 2017 года Immofinanz Group продала свои российские активы девелоперу Fort Group из Санкт-Петербурга. Продажа недвижимости в России была условием слияния с австрийской компанией CA Immo. В российский портфель компании входило пять торговых центров в Москве. Сумма сделки составила €901 млн.

Цифра: €976,4 млн — рыночная стоимость российского портфеля Immofinanz Group на конец июля 2017 года.

23. Авиапарк

За год: В 2016 году владельцы «Авиапарка» рассматривали возможность продажи половины ТРЦ для снижения долговой нагрузки. В начале 2017 года совладельцем торгового центра стала структура кредитовавшего проект Газпромбанка, но в октябре Игорь Ротенберг и Михаил Зайц смогли реструктурировать кредит и вернуть контроль над объектом.

Деталь: На месте «Авиапарка» на Ходынском поле раньше был музей авиации под открытым небом.

24. PPF Real Estate Russia

Сделка: Компания Tele2 арендовала в офисном парке класса А Comcity более 13 000 кв. м. Сделка стала крупнейшей в Москве за 2016-2017 годы. Переехать компания планирует в первом полугодии 2018 года.

Строительство: PPF Real Estate Russia приступила к проектированию второй очереди офисного парка класса А Comcity. Там построят два офисных здания и гостиницу. Общая площадь застройки составит порядка 95 000 кв. м.

25. AFI Development

Сделка: В конце 2017 года AFI Development сообщила, что достигла договоренности о продаже двух офисных зданий комплекса «Аквамарин III». Покупателем стал один из крупнейших российских банков, который намерен разместить в здании головной офис. Сумма сделки составила почти 8 млрд рублей.

Другой бизнес: Владелец AFI Development — израильский диамантер Лев Леваев. В России ему принадлежит один из крупнейших огранщиков Ruiz Diamonds.

26. МКапитал

Партнёр: Занадворову принадлежит лишь часть площадей в «Башне-2000» в Москва-Сити. По словам брокеров, более чем 50% управляет экс-владелец «Стройгазконсалтинга» Зияд Манасир.

Другой бизнес: На фоне сокращения выручки «Седьмого континента» летом 2017-го Занадворов сдал помещения своих магазинов конкурентам: «Азбуке вкуса», «Ленте», «Магниту», «Дикси» и др.

27. ГК ТЭН

Сделка: Осенью группа купила ледовый дворец «Сокольники» за 500 млн рублей. Реконструкция начнётся летом 2018-го. Плановые инвестиции — 1 млрд рублей.

Другой бизнес: В Москве ТЭН развивает сети пивных ресторанов «Пилзнер. Чешская пивная» и «Козловица», которые приносят около 10% от общей выручки группы.

Цифра: С момента основания построила более 1,1 млн кв. м недвижимости, компания сама управляет около 700 000 кв. м площадей.

28. RD Group

Цифра: RD Group совместно с фондами Рубена Варданяна владеет портфелем коммерческой недвижимости общей стоимостью более $1 млрд.

Сделка: Компания Аvica Management Company управляет объектами недвижимости RD Group. В 2017 году китайский фонд Fosun Group совместно с Аvica Management Company закрыли сделку по покупке офисного центра «Военторг» общей площадью 70 700 кв. м.

29. Columbus

Владелец: В феврале 2017-го появилась информация, что президент ГК «ПИК» Сергей Гордеев станет владельцем Columbus. Сам бизнесмен это опровергает, но несколько крупных консультантов считают, что объект принадлежит ему. Ранее покупкой ТЦ интересовались Morgan Stanley, структуры Года Нисанова и Зараха Илиева.

Долг: Задолженность первоначальных владельцев ТЦ, построенного на кредитные средства Газпромбанка в 2015 году, к началу 2017-го составила $370 млн.

30. Ингеоком КРК

Деталь: Основной актив компании — торгово-развлекательный комплекс «Атриум». В нём находится одна из крупнейших в центре Москвы парковок — более чем на 700 автомобилей.

Другой бизнес: Совладелец «Ингеокома» Эрнест Рудяк с партнёром Дмитрием Дылдиным основали компанию «Медовед», которая продает в премиальных супермаркетах натуральный мёд из экологически чистых районов России и ближнего зарубежья.