Реновация в Москве ударит по домам с хорошим расположением

Из 4500 предлагаемых под снос домов лишь каждый второй – не подлежащая ремонту хрущевка. В начале мая московские власти опубликовали список из 4546 малоэтажных домов, предложенных к сносу. В программу реновации попали морально и физически устаревшие здания, следовало из слов чиновников. «Ведомости» изучили весь список. Как оказалось, в нём лишь 55% домов – не поддающиеся ремонту хрущевки с вмонтированными в стены трубами отопления и водоснабжения. Зато расположены планируемые к сносу дома, как правило, очень удачно. Средний рейтинг обеспеченности инфраструктурой у них выше, чем в целом по Москве.

Молчание – знак согласия

15 мая началось голосование жителей домов, включенных в программу сноса. За неполные две недели в нём через портал «Активный гражданин» и МФЦ приняла участие уже треть квартир, сообщил в конце прошлой недели председатель Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации Александр Козлов. Чтобы дом приговорили к сносу, а его жителей переселили в новостройку, за это должно высказаться больше двух третей жителей. При этом действует принцип «молчание – знак согласия»: не принявшие участия в голосовании люди считаются одобрившими снос здания. Пока лишь в 360 домах больше трети жителей проголосовало против включения в программу, сообщил Козлов.

В список, подготовленный к началу мая с помощью управ и префектур города, вошло 4546 домов из имеющихся в городе почти 8000 жилых зданий 1953–1969 гг. постройки и домов, «близких к ним по характеристикам». Примерно 3500 домов не попали в списки: в них большая часть людей против либо идёт бурная дискуссия, объяснял «Ведомостям» чиновник в мэрии.

Дома отбирались по нескольким параметрам: техническое состояние, жалобы жильцов и их просьбы о переселении, а также возможность включить в программу реновации как минимум несколько компактно расположенных домов, а в идеале – целый квартал.

Проанализировав список, «Ведомости» обнаружили, что износ зданий не был основным параметром отбора. Так, в список не попали дома в таком же или худшем состоянии, но с большим обременением – например, бывшие и действующие общежития. Как объяснял чиновник мэрии, многие из этих зданий в ведомственной или даже частной собственности. А в тех, что относятся к городской собственности, почти все проживающие – очередники, расселять их слишком дорого, объясняет собеседник «Ведомостей».

Для ремонта не подходят

Изначально власти Москвы думали провести капремонт во всех старых зданиях, говорил в апреле столичный мэр Сергей Собянин. Но это оказалось невозможно. «На балконах коррозия цемента, металлоконструкций, разве что их срезать, – говорил Собянин. – Системы водоснабжения вмонтированы в стены, значит, чтобы заменить, надо разбить. Монтировать не в стенах – занять оставшееся крохотное пространство квартир». «Фундамент большинства домов в таком состоянии, что там надстраивать и пристраивать ничего невозможно, – продолжал мэр. – Состояние швов, плотность стыков, состояние самих панелей удручающее».

Но проведенный «Ведомостями» анализ предварительного списка показал, что таких хрущевок, о которых говорил мэр, – а это панельные пятиэтажки серий I-510 и I-515 – в списке под снос чуть больше половины (55%). Остальное – преимущественно кирпичные пятиэтажки: в основном серии I-511, а также пятиэтажные дома, построенные в хрущевский период по индивидуальному проекту. Около 100 домов в списке вообще не относятся к так называемому первому периоду индивидуального домостроения. Это дома дореволюционной постройки, например четырёхэтажный дом 1906 г. по адресу: Каланчевская, 32 (54% износа), или построенный в 1926 г. четырёхэтажный дом из красного кирпича на Бакунинской улице, 77, стр. 3, со степенью износа 54%. Правда, с домом на Каланчевке произошла странная история: в последних отчетах управляющей компании ГБУ «Жилищник Красносельского района» год его постройки неожиданно сменился на 1967-й – подпадающий под «первый период индустриального домостроения». «Наверное, ошибка», – сказал «Ведомостям» сотрудник ГБУ. Много в списке и так называемых сталинок высотой 4–5 этажей.

Управы и префектуры включали в списки дома по просьбе их жителей, а также дома, расположенные в границах квартала пятиэтажной застройки, объяснил «Ведомостям» чиновник мэрии. Если пятиэтажка, построенная в сталинский период, торчит как зуб среди квартала хрущевок, жителям лучше будет переехать в новый дом вместе со всем кварталом. Иначе придётся много лет жить среди стройки, поэтому жильцы некоторых не попавших в программу домов уже в неё просятся, рассуждает сотрудник управы района Перово. Действительно, в пятиэтажной сталинке на 1-й Владимирской улице ведётся агитация за включение в программу, подтвердил «Ведомостям» её житель. А кирпичные пятиэтажки на Аминьевском шоссе в районе Фили-Давыдково, построенные в начале 1970-х гг., оказались в списке по просьбе жильцов из-за близости к Аминьевскому шоссе, объяснил на встрече с жителями префект Западного административного округа Алексей Александров.

Износ нормальный

В каком состоянии находятся здания, судьбу которых сейчас решают их жители? Актуальной информации о степени их технического износа сейчас нет, потому что с 2015 г. управляющие компании не обязаны публиковать эти данные. Но по состоянию на конец 2014 г. менее чем у 10% зданий, попавших в список, технический износ превышал 50%. Такие данные содержатся в отчетах управляющих компаний, опубликованных на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. У 65% домов в первоочередном списке для голосования износ составляет от 40 до 50%, у остальных ещё меньше. В итоге средний износ домов из списка под снос – 40,8%. Этот показатель типичен для панельных многоэтажек 70-х годов постройки, показывают отчеты управляющих компаний.

Один из самых изношенных в списке под снос – двухэтажный жилой дом 1940 года постройки по адресу: Большая Косинская, 20, корпус 2, – у него этот показатель составляет 64%.

Восемнадцать исключений

Из списка для голосования по программе реновации исключили 18 домов, жители которых выступили против сноса, сообщил на прошлой неделе штаб по контролю за реализацией программы реновации. Все «отказники» – кирпичные четырёх- и пятиэтажки, построенные в конце 1950-х –1960-х гг. по индивидуальным проектам. Среди этих домов есть несколько с высокой степенью износа – например, у дома 32/5 по ул. Коминтерна и четырёхэтажных домов 19 и 21 по Янтарному проезду он составляет 59%. Но жильцы отказались от переезда: в районе хорошая инфраструктура, рядом парки.

Вообще же для большинства исключенных домов типична оценка за инфраструктуру в 8–9 баллов и износ до 50%. Но есть и исключения. Так, у дома 11, стр. 1, по ул. Докукина износ почти 56%, а насыщенность инфраструктуры оценивается всего в 6 баллов (плохая транспортная доступность, мало магазинов и социальных учреждений), тем не менее жители против его сноса. В пятиэтажном трёхподъездном доме всего 48 квартир, высота потолков – больше 3 м, дом на берегу Яузы, до Ботанического сада – 1 км, объяснил «Ведомостям» один из жителей дома. Но главное, сказал он, в доме не так много жителей, все друг друга знают, поэтому смогли договориться и выступить организованно.

На решение о голосовании даже в панельных хрущевках может повлиять очень многое. Жители некоторых домов рассказывают, что владельцы квартир на первых и верхних этажах голосуют за реновацию, а средних – против. Почти всегда за переселение голосуют многодетные семьи, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий, а вот пенсионеры непредсказуемы: кто-то просит переселить, и поскорее, а кто-то принципиально против переезда, рассказала «Ведомостям» сотрудник управы района Измайлово.

Износ выше 42% позволяет признать, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии, но в таком случае раньше дом включался в программу капремонта, а не сноса. Ветхим признается здание с износом выше 60% – таких в списке менее 2%. Аварийных зданий – с износом выше 80% – в списке для голосования «Ведомости» вообще не нашли. Собянин объяснял необходимость сноса зданий тем, что через 25 лет они неизбежно станут ветхими.

Можно ли говорить о том, что мэрия предлагает снести не самые ветхие дома? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Дело в том, что Москва не предоставляет данных о домах, признанных аварийными, объясняет сотрудник Федерального фонда содействия капитальному ремонту. Таких зданий очень мало, уверяют несколько городских чиновников. Но точных данных они приводить не стали.

Каково количество ветхих зданий в Москве, не знает никто, потому что масштабных исследований не проводилось, сведенных данных о состоянии домов практически нет, констатирует директор Центра градостроительных компетенций Ирина Ирбитская. Поэтому, продолжает она, сложно с уверенностью сказать, какое жилье в городе хуже хрущевок. Но точно можно сказать, что некоторые из пятиэтажек прочнее тех домов, которые строятся сейчас, уверена она.

Почти у всех панельных и блочных домов 50–60-х годов постройки коммуникации находятся в плачевном состоянии, говорит директор Института экономики города Надежда Косарева. Так что принимать решение о судьбе этих зданий было необходимо, считает она.

В Фонде капитального ремонта Москвы данные об износе домов предоставить отказались.

Хорошая инфраструктура

Основное преимущество московских пятиэтажек – хорошее расположение, отмечает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

У более чем 90% домов в списке рейтинг насыщенности инфраструктуры составляет 7 и выше баллов по 10-балльной шкале, свидетельствуют данные портала Flatinfo.ru. Общий балл составляет 6,7. Статистику портят дома возле МКАД с низким рейтингом из-за отсутствия инфраструктуры и плохой транспортной доступностью. Flatinfo.ru составляет рейтинг, анализируя данные о наличии в пешеходной доступности (1 км) объектов социальной инфраструктуры, магазинов, служб быта, остановок общественного транспорта, парков и водоемов. Минусом является наличие нежелательных объектов (промзон, железнодорожных путей, крупных магистралей, кладбищ и т. д.).

Средний балл у пятиэтажек выше среднего значения по Москве, которое составляет около 6 баллов, сообщил «Ведомостям» специалист Flatinfo.ru. Ценность в таких районах представляет сама планировка: комбинация зданий, парков, благоустройства, инфраструктуры, объясняла «Ведомостям» эксперт Московского центра прикладной урбанистики Ольга Слинько.

Цена на уровне

Во многих районах цена квадратного метра жилья в предлагаемых под снос пятиэтажках не ниже средней, свидетельствуют данные Flatinfo.ru и irn.ru (см. инфографику). По подсчетам ЦИАНа, такие пятиэтажки дороже среднего значения в 33 районах и дешевле – в 66 районах, отмечает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин.

Старые пятиэтажки раньше пользовались спросом у покупателей, говорит Репченко. Люди с ограниченным бюджетом часто выбирали небольшую квартиру в пятиэтажке в старом московском районе рядом с метро, отказываясь от покупки большей по площади квартиры в панельной многоэтажке 80-х гг. в спальном районе, объясняет он.

В ожидании спроса

Спрос на квартиры в пятиэтажках – как включенных в первоначальный список, так и нет – встал, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы. Но и предложение тоже снизилось: по оценкам аналитического центра «Инком-недвижимости», сейчас на продажу выставлено почти на четверть меньше квартир в пятиэтажках, чем в январе. В первую же неделю после объявления программы реновации некоторые владельцы квартир в хрущевках повысили цены на 10–30%, но это было совершенно иррациональное действие, говорит Репченко. Причины понятны: неизвестно, на сколько лет растянется программа реновации и, главное, какая квартира достанется после переселения. Если она окажется в месте похуже, то, несмотря на большую площадь, будет стоить столько же или даже меньше, чем квартира в удачно расположенной пятиэтажке. А предугадать, куда именно переселят, сейчас невозможно, объясняет Репченко.

В последние два года спрос на квартиры в Московском регионе очень вялый – и сосредоточен он в основном внутри МКАД. За это время стало очевидно, что строить много жилья в новой Москве не получится. Квартиры там продаются долго и недорого, продолжает Репченко. Зато быстро и дорого продаются квартиры в объектах точечной застройки в сложившихся районах, рассуждает Репченко. Мэрия же заявляет о социальной миссии программы реновации – переселить людей в качественное жилье.

Но благая цель должна подкрепляться здравым смыслом, указывает эксперт. Поэтому, если город действительно хочет окупать большую часть расходов по программе за счёт продажи излишков квартир в новых домах, то единственный выход – строить в сложившихся районах. Причём надо выбирать участки, привлекательные для потенциальных покупателей и дающие возможность квартальной застройки, продолжает Репченко. Не секрет, что в границах одного района цена на квартиры может различаться на 30%: например, в Измайлове квартиры у Измайловского парка, Сиреневого бульвара или каскада прудов будут стоить дороже, чем у бывшего Черкизовского рынка, продолжает он. Поэтому по первоначальному списку и видно, что в первую очередь власти пытаются расселить дома в хороших локациях, заключает Репченко.