Кризис в квадрате

Группа ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова пересмотрела параметры своего самого крупного проекта "Зиларт" — в его строящихся корпусах решено создавать малогабаритные квартиры-студии. Пойти на такой шаг ЛСР могло вынудить падение потребительского спроса: сейчас компания продает в "Зиларте" на 20% меньше квартир, чем рассчитывала.

О том, что группа ЛСР меняет проект строительства домов во второй очереди жилого комплекса "Зиларт" (расположен на части бывшей территории ЗИЛа на юге Москвы), рассказали "Ъ" источники, знакомые с подготовкой проектировочных документов. По их данным, в новых корпусах должны появиться квартиры-студии с минимальным метражом. О таких планах ЛСР знает управляющий партнёр "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По её словам, размер студий, ранее не представленных в "Зиларте", пока не утвержден. Сейчас минимальная площадь квартир в комплексе составляет 34,3 кв. м. В пресс-службе ЛСР отказались от комментариев.

Руководитель отдела маркетинга ФСК "Лидер" Ксения Цаплина говорит, что на фоне сокращения покупательской активности квартиры-малометражки уменьшились в размерах с исходных 25-27 кв. м до 16-18 кв. м (например, в комплексе апартаментов Cleverland в Москве). При этом, отмечает она, такие квартиры стали появляться в проектах бизнес-класса и даже премиального сегмента. Снижение минимальной площади квартир — способ стимулировать продажи в условиях ограниченных возможностей покупателей, поясняют столичные девелоперы. "Небольшие квартиры обеспечивают высокую стоимость продажи за квадратный метр, но при этом бюджет покупки остается минимальным",— подчеркивает руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов.

Темпы реализации жилья в "Зиларте" сейчас сопоставимы с другими крупными проектами массового сегмента и составляют 80 квартир в месяц, отмечает Мария Литинецкая.

В течение 2016 года темпы продаж росли: во втором квартале на 36,7% по отношению к первому кварталу, в третьем — на 7% ко второму. Но, напоминает аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева, "с момента запуска проекта девелопер ориентировался на 100 квартир в месяц".

Как полагает госпожа Гордеева, при текущих ценах и темпах продаж "Зиларту" грозит проседание по маржинальности, которая на момент запуска планировалась на уровне 32%. "Сейчас средняя цена продажи в проекте — 190 тыс. руб. за кв. м. Обеспечить доходность на уровне 33-36%, с учетом роста расходов на строительство, можно при цене не меньше 200 тыс. руб. за кв. м",— подсчитала аналитик. По её мнению, возможность повышать цены у ЛСР ограничена: это может привести к значительному падению продаж, и в итоге группа все равно не получит запланированную выручку. Кроме того, в ценовой категории, в которой представлен "Зиларт", есть высокая конкуренция, добавляет Юлия Гордеева. В портфеле ЛСР она называет и более доходные объекты: так, маржинальность "Донского Олимпа" 40%, проекта "Лучи" в Солнцево — 35%. Самый доходный проект, на улице Радищева в Санкт-Петербурге,— 53%. Меньшая доходность "Зиларта" объясняется дорогой землей, на которой строится комплекс,— 38 тыс. руб. в стоимости 1 кв. м. Для сравнения, в "Лучах" она составляет около 15 тыс. руб. на кв. м.

Группа ЛСР, принадлежащая бывшему сенатору Андрею Молчанову, стала собственником 62,06 га на территории АМО ЗИЛ весной 2014 года. За 28 млрд руб. структура группы приобрела ООО "Промобъект", на баланс которого должен был перейти участок земли. Другие девелоперы отказались от участия в тендере на его покупку, сославшись на высокую стоимость. Среди других причин отказа — срок перевода части имущества на баланс покупаемого ООО (это ограничивало в привлечении кредитов), длительность проекта, не позволяющая спрогнозировать тарифы и политическую ситуацию, а также ряд обременений.

На участке, купленном под "Зиларт", можно построить 1,56 млн кв. м недвижимости, 948 тыс. из них придётся на жилье. Закончить все строительство, по условиям заявки, придётся до 31 декабря 2022 года. Весь проект с учетом земли, стоимости изменения разрешенного вида использования и инвестиций в стройку может стоить ЛСР 100 млрд руб. В 2015 году группа обозначила ожидаемую сумму общей выручки от реализации проекта "Зиларт" в 237 млрд руб.