Архитектор сделок: Сергей Гордеев — бизнесмен года по версии Forbes

В сентябре 2016 года предприниматель Сергей Гордеев купил компанию «Мортон». И после её присоединения к «Группе компаний ПИК», где у него крупнейший пакет акций, девелопер сможет ежегодно вводить 1,8 млн кв. м жилья — столько в новейшей истории России никто не строил. Поэтому Forbes признал Гордеева бизнесменом 2016 года.

Гордеев всегда отличался особым чутьем на сделки. В 2004 году он свернул деятельность компании «Росбилдинг», которая с середины 1990-х вела агрессивный бизнес на рынке нежилой недвижимости в Москве, осваивая территории промышленных предприятий. В середине 2000-х эпоха слияний и недружественных поглощений, сделавшая Гордеева состоятельным человеком, уходила, сам он стал сенатором от Пермского края, но бизнес не забросил. Новая девелоперская компания Гордеева Horus Capital получила проекты на площадках фабрик и заводов, пополнявших копилку бизнесмена на протяжении 10 лет. Как говорит Гордеев в интервью Forbes, Horus Capital занималась бутиковым девелопментом. Самый знаменитый объект компании — бизнес-центр «Фабрика Станиславского» на Таганке. До революции фабрика принадлежала семье промышленников Алексеевых, пока один из фабрикантов, вошедший в историю под псевдонимом Константин Станиславский, не построил для рабочих театр. Гордеев реконструировал на «Фабрике Станиславского» театр, больше восьми лет здесь играет труппа режиссёра Сергея Женовача.

В 2009–2010 годах Гордеев продал «Фабрику» и 10 других объектов Horus Capital семье миллиардера Михаила Гуцериева и О1 Properties Бориса Минца. Общая сумма сделок оценивалась в $1,2 млрд с учетом долга, составлявшего минимум $600 млн, столько же Гордеев мог получить наличными. Время для продажи он выбрал удачно, с тех пор долларовые ставки аренды в московских офисах класса В упали вдвое.

В декабре 2013 года Сергей Гордеев купил у группы «Нафта» Сулеймана Керимова 19,9% ОАО «Группа компаний ПИК», одного из крупнейших строителей жилья массового сегмента. «Купил очень быстро, спонтанно, просто представился случай, — вспоминает бизнесмен. — Только потом начал разбираться. У меня была мечта: хотелось создать компанию, которая бы строила качественное жилье, но много и технологично». На бирже такой пакет стоил тогда чуть меньше $300 млн. С тех пор рыночная капитализация компании выросла, только за 2016 год группа ПИК подорожала на 25%. Гордеев увеличил свой пакет до 29,9%, его текущая рыночная стоимость — около $850 млн.

С лета 2014 года основной акционер работает президентом и председателем правления ОАО «Группа компаний ПИК» и получает зарплату 10 000 рублей. «Я не уверен, что я лучший СЕО из возможных, у меня как у акционера есть к себе много вопросов, — признается он. — Раньше я никогда не был CEO, предпочитал держаться в тени. Но сейчас мне нравится».

Панельные «айфоны»

Цены на жилую недвижимость с 2013 года снижаются, предложение намного превышает спрос. За счёт чего выросла капитализация группы ПИК? «Мы с самого начала были компанией, которая публично объявила о своём намерении расти. Далеко не все компании это декларируют, — говорит Сергей Гордеев. — И кроме того, мы поставили себе цель стать чем-то вроде компании Apple в домостроении. Мы очень внимательно занимаемся продуктом и дизайном — больше, чем наши конкуренты».

Группа ПИК, например, не привлекает сторонних архитекторов, все проекты домов разрабатывают сами. В компании 800 архитекторов, и основной акционер гордится, что он единственный из российских архитекторов, получивший премию Королевского института британских архитекторов (спроектировал частный дом с садом в пригороде Лондона). Новые проекты ПИК, даже произведенные индустриальным методом, мало напоминают старые панельные серии. В компании разрабатывают программу, которая позволяла бы автоматически проектировать здание с учетом заданного количества квартир разного метража. «Во всем мире сейчас развивается индустриальное домостроение, — рассказывает Гордеев. — В Лондоне можно найти дома, построенные индустриальным способом, по цене £15 000 за кв. м и выше. Мы хотим делать самые красивые дома в мире».

Вряд ли инвесторов привлекает эстетика построенного группой ПИК жилья, а вот на операционные показатели компании они точно обращают внимание. За последние три года чистый долг ПИК из 18 млрд рублей превратился в отрицательный — в середине 2016 года денежных средств на счетах компании было больше, чем кредитов. «Заимствования сейчас дорогие, — рассуждает Гордеев. — Если есть возможность, лучше всегда жить без долгов. Наши разумные действия в области финансов, наверное, тоже повлияли на капитализацию». Есть и другие перемены. За три года управленческая верхушка группы ПИК обновилась: четверть сегодняшних сотрудников, по оценке Гордеева, работали с ним до его прихода в компанию, новых сотрудников — половина и только четверть остались с прежних времен.

Позиции компании на рынке устойчивы. «Год от года они демонстрируют сильные результаты, — говорит аналитик «ВТБ Капитала» Мария Колбина. — Это одна из лидирующих компаний в отрасли, а после приобретения «Мортона» станет признанным лидером». Что тревожит инвесторов? Аналитики обращают внимание на низкую ликвидность акций. «ПИК — фактически непубличная компания, — говорит Колбина. — Бумаги почти не торгуются, объёмы минимальны. После прихода Сергея Гордеева функция investor relations фактически сошла на нет, компания перестала рассылать пресс-релизы о покупках земли, транзакциях и изменениях в капитале». Гордеев признает наличие проблемы. «Мы обсуждаем этот вопрос с инвестиционными банками, скорее всего, какие-то меры будут приняты в 2017 году», — обещает он.

«Мортон» коммандер

Основатель и владелец компании «Мортон» Александр Ручьев рассказывал Forbes, что в юности мечтал заниматься наукой и считал свои первые попытки преуспеть в бизнесе делом сиюминутным. Развернулся Ручьев после 2009 года: его компания «Мортон», тогда небольшой подмосковный девелопер, сумела получить от Министерства обороны контракт объёмом 17 млрд рублей на возведение жилья для военных. В кризис, когда спрос рухнул и многие стройки остановились, бюджетные деньги помогли компании. В 2015 году «Мортон» стал крупнейшим застройщиком России — ввел в эксплуатацию 947 000 кв. м. жилья, для сравнения: группа ПИК построила 665 000 кв. м.

У «Мортона» большой земельный банк», — рассказывает управляющий партнёр Colliers International Николай Казанский. Портфель проектов компании составляет 7 млн кв. м — это больше, чем у ПИК или ещё одного крупного застройщика, группы ЛСР Андрея Молчанова. Выручка «Мортон» в 2015 году составила 59,2 млрд рублей. И неожиданно в 2016 году Ручьев решил продать растущий бизнес. «Мы общались с Александром [Ручьевым], — рассказывает Гордеев. — Как-то он приехал и предложил сотрудничать или даже объединиться. А я в полушутку, не особо рассчитывая на ответ, предложил: а давай мы вас купим. Через некоторое время он пришел и сказал, что согласен. И сделка состоялась». Гордеев выкупил весь бизнес, включая домостроительный комбинат и земельный банк, у Ручьева остались только зарубежные активы. Александр Ручьев подтвердил Forbes, что предложение Гордеева стало для него неожиданностью, и что именно так сделка и состоялась. «Думаю, составляющая оплаты акционерного капитала в сделке была минимальной, — рассуждает Мария Колбина из «ВТБ Капитала». — Если ты покупаешь компанию только за долг, не так все плохо».

По оценке Forbes, сумма сделки могла составить 45 млрд рублей с учетом долга «Мортон» 22–24 млрд рублей (экспертные оценки разнятся от 60 млрд до 165 млрд рублей). Откуда у покупателя деньги? «Я мало трачу, — рассказывает Гордеев. — Ещё со времени продажи компании Horus Capital у меня оставались значительные средства. Я делал успешные инвестиции на фондовом рынке. Мне не пришлось ничего закладывать, просто взял деньги из кармана и заплатил».

Уже в октябре стало известно, что группа ПИК выкупает «Мортон» у своего акционера. По словам Гордеева, на втором этапе он ничего не заработал, продал буквально на рубль дороже, чем купил. Для чего нужна такая двухступенчатая структура сделки? «Надо было решать быстро, акционеры «Мортона» так хотели, — объясняет Гордеев. — А в компании ПИК достаточно долго все обсуждают и взвешивают. Поэтому я решил выкупить «Мортон» на себя, а потом уже посмотреть».

«Никакой спешности не было — был выбор, — говорит Александр Ручьев. — В тот момент мы стояли на развилке: с одной стороны была плановая работа по привлечению партнёра в капитал, и уже были достигнуты определенные результаты, а с другой стороны появилось предложение Сергея Гордеева о продаже компании. Предложение Сергея было интереснее».

«Высокая закредитованность и падение продаж могли вскоре привести к банкротству «Мортона», — считает Николай Казанский из Colliers. Такую же версию предложили несколько подмосковных девелоперов. «За 2015 год «Мортон» построил порядка 1 млн кв. м, а продал, по нашей оценке, 600 000–700 000 кв. м», — говорит руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.

По официальной версии, долг «Мортона» составлял 24 млрд рублей. «На самом деле может быть больше, — говорит один из участников рынка. — Вот мы недавно столкнулись с компанией, у которой на некую сумму есть банковские кредиты, и ещё на такую же — просто деньги, выданные партнёрами под расписку. Об этом ты никогда не узнаешь». Наглядный пример. Строительный холдинг «СУ-155» миллиардера Михаила Балакина перед исками о банкротстве отчитывался о долге в 28 млрд рублей, а позже санатор банк «Российский капитал» называл сумму 315 млрд. Гордеев все предположения о большом долге «Мортона» отвергает. «Мы со своей точки зрения не видели каких-то особых проблем, — говорит он. — У компании «Мортон» было все нормально».

Группа ПИК разместила несколько серий облигаций. Аналитик банк «Уралсиб» Денис Ворчик считает, что частично эти средства может получить Гордеев: ПИК рассчитается со своим акционером за «Мортон». Гордеев утверждает, что деньги нужны ПИК, чтобы наращивать земельный банк, и выпуск облигаций напрямую с покупкой «Мортона» не связан. Как заявил на конференц-колле с аналитиками финансовый директор ПИК Александр Титов, консолидированный чистый долг компании к концу 2016 года вырастет до 45 млрд рублей.

Крупнейший

Сергей Гордеев быстро получил согласие ФАС на приобретение «Мортона», одобрение второй части сделки пока не получено. Как повлияет на рынок появление такого гиганта? «По предварительным оценкам, доля группы ПИК на рынке массового сегмента московского региона после слияния с «Мортоном» составит 20%», — говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По её прогнозу, если не ограничивать производственные мощности, в 2018 году объединенная компания может ввести 2,5 млн кв. м. «После фактического объединения ПИК и «Мортон» повысится риск монополизации и захвата рынка, особенно в тех локациях, где сосредоточены масштабные проекты», — считает Юлия Сапор из Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Однако у сделки уже есть и позитивные последствия. «Самое главное для рынка то, что «Мортон» не успел попасть в коллапс и обанкротиться, что не случилось очередного «СУ-155», — говорит Николай Казанский. — «Мортон» агрессивно наращивал земельный банк, и сейчас ПИК, как более качественный и профессиональный девелопер, сможет лучше его реализовать».

Агентство Standard & Poor’s отправило рейтинг ПИК на пересмотр после известия о сделке с «Мортоном». Аналитики агентства считают, что непрозрачность структуры «Мортона» и финансовых потоков может повысить риски ПИК. Впрочем, компания уже объявила, что только на сокращении управленческих расходов планирует сэкономить до 10 млрд рублей.

Сам Сергей Гордеев точно не прогадал, ему удается удачно совмещать личные проекты с работой гендиректора публичной ПИК. Бизнесмен купил участок земли в Саларьево, где впоследствии построили станцию метро. Так у Гордеева появился проект ТПУ и торгового центра. Но рядом находилась огромная свалка, территория, как говорит Гордеев, была депрессивная. И тогда власти Москвы разрешили построить рядом с метро «Саларьево» жилье. Жилой комплекс «Саларьево Парк» стал одним из крупнейших новых проектов ПИК (600 000 кв. м). И никакая свалка не помешала. «Нет никакого конфликта интересов, — отмахивается Гордеев. — Только синергетический эффект».

Сам Гордеев не считает себя бизнесменом года, по его мнению, более достойные кандидаты — предприниматели Олег Тиньков и Сергей Галицкий или президент Сбербанка Герман Греф.