Преддефолтный Балакин

То, что группа СУ-155 предупредила инвесторов о возможном дефолте по облигациям, свидетельствует о том, что кризис добрался и до строительной отрасли. Впрочем, только ли санкции и тяжелая экономическая ситуация в стране повлияли на то, что компания Михаила Балакина отказалась выкупать облигации на 2,3 млрд руб? Пока что оправдания представителей группы более похожи на поиски виновных, хотя о проблемах в СУ-155 не раз говорилось и ранее. Нынешний дефолт — второй по величине случай со времен кризисного 2009 года, когда авиакомпания "ЮТэйр" не смогла выплатить 4,1 млрд руб. по шести выпускам облигаций.

Как сообщает РБК, группа компаний СУ-155 не станет выкупать по оферте облигации 05, 06 и 07 серий. По оценке компании, «большая часть уведомлений поступила от обладателей облигаций, получивших их с большим дисконтом». Так получилось из-за необоснованно рискованных операций финансовых партнеров ГК «СУ-155» с облигациями дочерней компании и неисполнения ими обязательств по сделкам РЕПО, объясняет компания. СУ-155 готовит иск в суд с целью защиты своих интересов по этим сделкам.

Кроме плохих партнеров СУ-155 ссылается на кризис: «Текущая неблагоприятная экономическая конъюнктура (девальвация российского рубля, резкий рост ставок, резкое снижение спроса на жилье, приостановка расчетов с рядом бюджетополучателей, наложенные на ряд российских лиц и институтов санкции) спровоцировали форс-мажорную ситуацию для ГК «СУ-155».

СУ-155 изучает возможность реструктуризации облигаций и в ближайшее время выйдет с предложением инвесторам, заключает компания. Никаких подробностей (что за рискованные операции, кто держатели облигаций и т.п.) пресс-служба компании не добавила.

Похоже, первоначальные держатели облигаций заложили их по сделкам РЕПО, но не смогли выкупить, а нынешние держатели поспешили воспользоваться офертой, чего не ожидали в компании, предполагает старший портфельный управляющий GHP Group Федор Бизиков. Облигации 05, 06 и 07 серий (по 1 млрд руб. каждая) были выпущены 26 февраля 2013 года. На сайте CBonds есть информация, что одним из первоначальных держателей был СБ Банк (в феврале у него отозвана лицензия). Получить комментарий у представителей банка не удалось. «В том, что держатели облигаций решили предъявить эмитенту к выкупу почти весь выпуск, нет ничего удивительного, – рассуждает Бизиков. – Общие экономические условия усложнились, условия рефинансирования изменились, и банкам нужны деньги, а перспективы строительной отрасли сегодня достаточно не радужны».

Организатором выпусков была компания «Урса Капитал». Ее президент Хачатур Мурадов в свою очередь говорит, что, по его данным, СБ Банка не было среди тех, кто предложил облигации к выкупу. «О финансовом состоянии СУ-155 можно судить по сайту арбитражного суда, – посоветовал Мурадов. – Со своей стороны могу сказать, что в среду мы будем встречаться с представителями СУ-155, для того чтобы обсудить возможные варианты реструктуризации облигационного займа». Кроме того, по его мнению, действия «Урса капитала» не могли привести к дефолту компании. По словам Мурадова, 18 и 20 февраля инвесткомпания действительно не исполнила обязательства по сделкам репо на 467,5 млн руб., но с тех пор отношения с одним из контрагентов урегулированы и «Урса капитал» получил бумаги обратно; сделку еще на 250 млн руб. планируется закрыть в ближайшее время.

Судя по базе Арбитражного суда Москвы, дела у СУ-155 идут в последнее время не очень. Только за последние 6 месяцев к компании было подано более 40 исков в общей сложности на 795 млн руб. С апреля по конец декабря прошлого года долг СУ-155 вырос с 19 млрд руб. (эту цифру Балакин называл в интервью «Коммерсанту») до примерно 25 млрд руб. (эту цифру во вторник объявила компания). Выручка группы в 2014 году превысила 106 млрд руб.

Долгопрудный миллиард

У СУ-155 затяжной спор с властями Московской области, на которую приходится около 70% девелоперского портфеля застройщика. По данным Главгосстройнадзора, сейчас в Московской области в стадии реализации у СУ-155 находится 51 многоквартирный дом общей площадью 883,8 тыс. кв. м (для сравнения: в 2013 году компания построила 1,65 млн кв. м).

В ноябре 2014 года подмосковные власти объявили о претензиях к СУ-155 более чем на 1 млрд руб. (долг за аренду земли в Долгопрудном). По долгам на 753 млн руб. на тот момент уже было принято судебное решение о взыскании. Правда, владелец компании Михаил Балакин говорил тогда, что часть обязательств по выплате долга должны взять на себя ГК «ПИК» и МУП УКС «Долгопрудный» – компании-соинвесторы проекта в Долгопрудном. Сами компании опровергали это.

Областные власти предъявляли претензии к схемам, по которым СУ-155 строит и продает жилье. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, из 60 объектов, которые компания сегодня строит в Подмосковье, 14 возводятся без разрешения на строительство. «Только 20% своего жилья СУ-155 продает по договорам долевого участия, остальное – с использованием жилищно-строительных кооперативов, что не запрещено законом, но не позволяет властям контролировать цели, на которые застройщик направляет собранные средства», – говорил Елянюшкин.?

В начале февраля Подмосковье предъявило новую претензию: СУ-155 замедлила темпы строительства. В начале февраля Главгосстройнадзор со ссылкой на Елянюшкина распространил информацию о том, что СУ-155 не выполнила задачу, поставленную губернатором. «Более того, в январе компания снизила темпы строительных работ на всех своих объектах, а с некоторых рабочие просто были сняты», – приводились в сообщении слова Елянюшкина.

В феврале 2015 года компания перечислила только 30 млн руб. в счет погашения долга по арендной плате в Долгопрудном, больше никаких средств ни для погашения штрафов, ни для уплаты долга по аренде не поступало, сообщил РБК представитель Елянюшкина. «Также к нам поступают массовые обращения граждан о многолетних просрочках в исполнении договоров. Практически не проходит и недели без пикетов граждан, которые, по сути, дольщиками не являются», – добавил он.

Что теперь?

На рынке девелопмента кризис только начинает проявляться.

В виде реструктуризации долгов: в конце января подконтрольной израильскому предпринимателю Льву Леваеву AFI Development удалось договориться с ВТБ о пролонгации кредита. Из $205 млн, которые должна была выплатить компания, она вернет в ближайшее время только $10 млн, а срок погашения всего кредита будет перенесен на 26 января 2018 года.

В виде переоценки портфелей, которая приводит к бумажным убыткам. Та же AFI Development сообщила в феврале о возможном убытке в $210 млн из?за переоценки портфеля. В пятницу Mirland Development объявила, что по итогам четвертого квартала 2014 года Cushman & Wakefield оценила стоимость ее портфеля в $590 млн против прежнего $1 млрд.

Но проблемы СУ-155 нельзя связать только с трудностями на рынке, считает генеральный директор NDV Group Александр Хрусталев: «Компании нужно жить по средствам». «Удивляет не то, что держатели облигаций предъявили к выкупу большую их часть, а то, что на фоне всплеска спроса в конце прошлого года СУ-155 не накопила на счетах достаточно средств, чтобы расплатиться с ними», – рассуждает старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.

Группа СУ-155 Михаила Балакина, едва разрешив разногласия с подмосковными властями, начала конфликтовать с новым крупным контрагентом. Росбанк пытается инициировать банкротство застройщика по непогашенному кредиту в $70 млн. Эта одна из самых крупных претензий за всю историю многочисленных дел о банкротстве группы. В ходе спора с кредитором СУ-155 может лишиться 183 га в Домодедово.

В базе арбитражного суда Москвы на прошлой неделе зарегистрировано заявление Росбанка, требующего признать банкротом СУ-155. Представитель Росбанка подтвердил эту информацию, указав, что причиной подачи заявления послужил накопившейся долг компании — более $70 млн (около 4,4 млрд руб.). Вчера пресс-служба СУ-155 не смогла предоставить оперативный комментарий.

Основной владелец созданной в 1993 году группы СУ-155 — Михаил Балакин: ее оборот в 2013 году составил 114,2 млрд руб. Ежегодно застройщик возводит около 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости.

Как говорится в судебных материалах, в сентябре 2008 года Росбанк выдал СУ-155 кредит на $51 млн. Деньги пошли на общую хозяйственную деятельность компании. Застройщик вносил оплату не в полном объеме, в январе 2014 года договор прекратил действие, а к апрелю у компании появилась задолженность перед банком на сумму $57,54 млн ($51 млн — основной долг, $6,6 млн — непогашенные проценты). Сумма, превышающая $70 млн, рассчитана с учетом начисленных на настоящий момент процентов. В декабре 2014 года Росбанк через суд обратил взыскание на заложенное по этому иску имущество: 183 га в Домодедовском районе, около 3 га в Серпухове, нежилое здание площадью 6,4 тыс. кв. м и 84,5% в ООО "Шатово" (занимается производством стройматериалов). В материалах суда стоимость всех этих активов оценивается в 2,05 млрд руб., что почти в 2,5 раза меньше предъявляемых Росбанком претензий. Но СУ-155 обжаловало это решение.

С сентября 2008 года по текущий момент доллар по отношению к рублю подорожал на 142%, что привело к пропорциональному подорожанию кредита СУ-155. Но это не главная причина проблем с займом, утверждает представитель Росбанка. "Компания перестала выполнять свои обязательства в начале 2014 года, когда серьезных колебаний на валютном рынке еще не было, хотя рост курса в 2014 году фактически удвоил сумму долга (в рублях)",— заявил он. Единственным ликвидным залогом застройщика в Росбанке называют 183 га в Домодедово. Но в условиях экономического кризиса вероятность реализовать такой участок остается низкой, оговариваются в банке.

По словам адвоката коллегии "Юков и партнеры" Светланы Тарнопольской, процесс банкротства СУ-155 может оказаться чрезвычайно длительным из-за наличия у компании большого числа дольщиков и контрагентов. "Хотя,— добавляет она,— с юридической точки зрения важны просрочки по исполнению обязательств". Каждый год контрагенты СУ-155 пытаются обанкротить застройщика. По данным арбитражного суда, за 2014 году в Москве было зарегистрировано 16 подобных заявлений, в 2015 году — восемь. С начала этого года три иска об обращении взыскания на активы СУ-155 подал банк "Возрождение", которому в ноябре прошлого года удалось получить решение о взыскании с застройщика 354 млн руб. (постановление суда сейчас оспаривается в апелляционной инстанции). Это один из способов заставить контрагентов платить по обязательствам, объясняет госпожа Тарнопольская. "Но крупные компании, как правило, стараются до них не доводить — это большой имиджевый удар",— рассуждает она. В ноябре прошлого года свои претензии к девелоперу выдвигали и подмосковные власти. Тогда вице-губернатор Московской области Герман Елянюшкин заявлял, что долг компании перед властями около 1 млрд руб. за аренду 82,5 га в Долгопрудном. Но в декабре конфликт фактически был исчерпан.

Начало строительства завода ЖБИ (мощностью 200 000 кв. м жилья в год) в Искитимском районе переносится на год, рассказал Илья Михальчук, заместитель гендиректора «СУ-155», гендиректор Восточно-Сибирской строительной компании (ВССК, входит в группу «СУ-155»). По его словам, стоимость завода — 2–3 млрд руб., до 1,5 млрд руб. компания хотела занять у банков, но переговоры не увенчались успехом. «СУ-155» вела переговоры со Сбербанком, Номос-банком (сейчас — ФК «Открытие»), банком «Уралсиб», ВТБ и др., но те отвечают, что «не рассматривают новые проекты в строительной отрасли».

«Мы сейчас ограничиваемся финансированием строительства жилых объектов, объектов инфраструктуры (как правило, под контракт с крупной госкомпанией) и в редких случаях — офисов и торговых центров. Такое финансирование предполагает более-менее прогнозируемый денежный поток и, соответственно, прогнозируемый не длинный срок финансирования. Положительные решения в кредитовании строительства принимаются при условии длительных отношений клиента с банком, наличия в залоге недвижимости, высокой доли собственного участия клиента в проекте, сроков кредитования не более трех лет. Сейчас ставки составляют порядка 20% годовых», — передал через пресс-службу заместитель председателя правления банка «Уралсиб» Алексей Гонус. ВТБ и ФК «Открытие» отказались от комментариев. Сбербанк не ответил на запрос.

ВССК планировала получить под завод участок в 20 га в конце прошлого лета через конкурс Фонда РЖС, но потом решила, что заранее не стоит: не строить и платить при этом арендную плату нецелесообразно, говорит Михальчук. Компания проектирует завод, но приступит к нему, когда изменится экономическая ситуация и «отношение банков к строительной отрасли», добавил он.

За счет нового завода ВССК хотела снизить затраты в начатых жилищных проектах: себестоимость строительства домов из собственных панелей примерно на 20% ниже.