Жилищные споры
20.05.2020 10:33В последнее время участились такие споры, как жилищные.
В п.3 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» указывается, что в случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.
Однако, эта норма законодательства не всегда соблюдается судами. В судебной практике не сформировалась единая практика в части того, что истец вместо того чтобы обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной, неправильно подают иск о признании права собственности в связи с истечением срока владения имуществом.
Например, решением суда от 22.05.2015 года исковое заявление истца А.Е. к ответчику И.Д. о признании сделки купли-продажи дома действительной удовлетворено. Из материалов дела усматривается, что истец 15.02.1999 года купил у ответчика дом за 300 000 тенге. Ответчик отдал истцу письменную расписку о получении денег, правоустанавливающие документы дома и сам дом во владение истца. Ввиду отсутствия средств на оформление сделки у нотариуса истец отложил на некоторое время. Истец вместе с членами семьи взяли на себя все тягости со дня владения домом. Потом не смогли оформить документы на дом в связи с неизвестностью фактического места проживания ответчика. Суд первой инстанции рассмотрел дело без участия ответчика согласно ч.1 ст. 135 ГПК в связи с неизвестностью фактического места проживания ответчика.
Согласно ч.2 ст.154 ГК РК если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
В данном случае суд первой инстанции вынес законное и обоснованное
решение, признав действительной сделку купли-продажи дома заключенного
между сторонами, удовлетворив исковое заявление полностью, так как стороны полностью исполнили требования сделки купли-продажи, указанного в ст. 460 ГК РК.
Иски о признании права собственности на недвижимое имущество в связи с приобретательной давностью и другие споры о признании права собственности на недвижимое имущество подаются в суды по месту нахождения недвижимого имущества и рассматриваются по исковому производству.
Согласно ст.240 ГК РК гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в
течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
По приобретательной давности для признания права собственности на недвижимое имущество в обязательном порядке должны исполниться три условия:
-по приобретательной давности сторона требующая признания права собственности на имущество не является собственником имущества;
- лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом;
- лицо владеет имуществом в течении 10 лет (3 года исковая давность +
7 лет согласно ст.240 ч.1 ГК РК), либо другое имущество не менее 8 лет (3 года исковая давность + 5 лет согласно ст.240 ч.1 ГК РК).
При рассмотрении дел данной категории суды должны исследовать доказательства, доказывающие что истец добросовестно, открыто и непрерывно владел имуществом.
То есть в виде доказательства могут являться следующие обстоятельства:
- истец и его члены семьи зарегистрировались в спорном доме;
- истец оплачивал все платежи, связанные с обеспечением благоустройства дома, это налог на имущество, коммунальные платежи;
- истец приобрел имущество законным путем;
- истец не скрывает законного приобретения дома от других (свидетельские показания соседей);
- непрерывное владение имуществом без передачи права владения третьим лицам.
Гражданин или юридическое лицо, которые ссылаются на давность владения, могут присоединить к своему владению все то время, в течение которого владел данной вещью тот, чьими правопреемниками они являются.
Течение срока приобретательной давности начинается с момента завладения вещью.
В случае подтверждения вышеуказанных обстоятельств можно принять решение об удовлетворении искового заявления.
В ходе обобщения вынесенных решений в судебной практике установлено, что право собственности признавалось на основании истечения
приобретательной давности на имущество купленого истцом.
Если до предъявления иска продавец имущества скончался, то в таких случаях предъявляется иск о признании права собственности на имущество. Такие иски подаются по месту нахождения недвижимого имущества. В качестве ответчика указывается местный исполнительный орган, уполномоченный управлять коммунальным жилищным фондом.
Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соответственно, при обращении покупателя в суд право собственности бывшего владельца в связи с его смертью считается прекращенным. Если не имеется его правопреемников либо они не обратились в нотариальную контору для получения удостоверения права на наследство, то имущество считается безхозяйной.
Организация работы по учету, хранению, оценке, дальнейшему использованию и реализации имущества, поступившего в коммунальную собственность, осуществляется местным исполнительным органом, также затрагиваются их интересы, поэтому это орган указывается как ответчик. Такие сделки считаются совершенными, в причину того, что продавец не оспаривал имущество, давал согласие. Сделка была совершена, но документы вовремя не оформлены. Покупатель вправе требовать признания права собственности на основании ст.259 ГК РК, чтобы регистрировать право собственности.
Секретарь судебного заседания
Кокшетауского городского суда Серикбаева А.С.
