Десять мифов о реновации Собянина

Эти три года около миллиона москвичей живут в ожидании: их дома вошли в программу реновации (правда, на какую именно дату намечен их переезд, выясняется обычно практически накануне мероприятия).

Часть будущих переселенцев томится в радостном предвкушении, другая настроена категорически против, но и те и другие неоднократно сталкивались с противоречивой информацией.

Мы вспомнили наиболее популярные и волнующие факты, которые оказались не совсем правдивыми (или правдивыми только отчасти).

1. Докупка метров по выгодной цене

На старте программы в 2017 году столичные власти упоминали, что в среднем каждый квадратный метр будет обходиться в пределах нормативов, озвученных Минстроем. На тот момент средний жилой московский метр стоил 90,4 тыс. рублей.

ПО ФАКТУ ДОКУПКА ОБОЙДЕТСЯ ЗНАЧИТЕЛЬНО ДОРОЖЕ. НАПРИМЕР, ЦЕНА 1 КВ. М В НОВОСТРОЙКЕ ПО АДРЕСУ ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО, 58, КОЛЕБЛЕТСЯ СЕГОДНЯ ОТ 196 ДО 214,8 ТЫС. РУБЛЕЙ.

Дополнительные метры в доме 2 по Мукомольному проезду стоят еще дороже — от 271 до 293 тыс. рублей. Самый доступный вариант предлагается в доме 26 в проезде Дежнева — дополнительные метры здесь по 135 тыс. рублей, но этот вариант — единственный из всего списка, остальные куда ближе к отметке 180–200 тыс. рублей за «квадрат» (даже в Бескудниково и Нагорном).

2. Новые дома — не выше 14 этажей«Это дома от 6 до 14 этажей — это такая среднего уровня застройка с той плотностью, которая предусмотрена Генеральным планом Москвы», — говорил мэр Москвы Сергей Собянин в мае 2017 года в эфире радио «Вести ФМ». В декабре 2019 года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заверил ТАСС, что 14 этажей — средняя этажность, причем не выше этого уровня будет две трети реновационных новостроек. Такое заявление архитектор был вынужден сделать после скандалов, связанных с планами строительства 72-этажного небоскреба рядом с парком Покровское-Стрешнево. От столь грандиозной задумки власти отказались, но в обещанные 14 этажей все равно не уложились: этажность новостройки составит «всего» 30 этажей — это вдвое больше средней обещанной высотности.

Циан.Журнал изучил несколько десятков проектов домов, строящихся по программе реновации (вы тоже можете это сделать, если зайдете на сайт renovaciya5.ru).

Среди проектов действительно есть здания небольшой этажности. Так, по адресу Открытое шоссе, вл. 26, корп. 6 возводится семиэтажный дом с подземной парковкой. 

Но в основном дома значительно выше — 17–20 этажей. Высота некоторых проектов — 31 этаж (ул. Константина Федина, 13, 15, 17, 19), других — 25 этажей (ул. Архитектора Власова, вл. 2), 24 этажа (ул. Щорса, вл. 15; ул. Парковая, вл. 31), 22 этажа (Профсоюзная улица, вл. 32), 21 этаж (ул. Керченская, вл. 26, корп. 1; вл. 30, корп. 1; ул. Каховка, вл. 23, корп. 5; Карамышевская наб., вл. 22, корп. 21).

В ноябре 2019 года муниципальный депутат района Северное Измайлово Дмитрий Барановский составил рейтинг высотности реновационных новостроек. Всего в него вошло 59 домов с этажностью от 30 до 72 этажей (последний вариант — в Покровском-Стрешнево — был отменен).

В конце января в Мосгордуме прошел круглый стол, посвященный проблемам программы. Особняком на повестке дня стояла этажность проектов. В ходе обсуждения была представлена статистика: «Из анализа 827 домов следует, что средняя этажность по этим проектам планировки — 20 этажей. Домов до 14 этажей, как нам обещали комфортную малоэтажную застройку, всего 20%. И чуть менее половины, 44%, — дома, которые выше 22 этажей» (данные сайта Activatica.org).

3. Переселяют только из ветхих зданийДалеко не всегда. Циан.Журнал неоднократно писал о переезде по реновации из кирпичных «сталинок». Так, дом 3 по улице Наташи Ковшовой относился к серии 1-511 и считался вполне крепким (кстати, вместо зеленого двора семьи получили новостройку, зажатую между автозаправкой и двумя многополосными трассами — на ул. Матвеевской, 11).

Под вопросом и качество строительства: предполагается, что новые здания более качественные, чем старые. Не исключено, что в каких-то случаях это действительно так, но в других — вряд ли: закон о реновации позволяет при строительстве отступать от строительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных и экологических норм. Все это легко заменить полученными от властей разрешением работать по «специальным техническим условиям».

4. Три квартиры на выбор

История с тремя вариантами осталась в далеком прошлом — ее практиковали во времена лужковской программы переселения (и именно эта причина стала одной из нескольких, по которым программа предыдущего мэра сошла на нет).

По словам адвоката Станислава Станкевича, при правильной подаче возражений по качеству предоставляемого жилья по каждому дому реально получить на выбор и пять, и шесть, и семь вариантов — пока квартира не подойдет. По словам эксперта, переселение проводится по договору мены, поэтому условия сделки должны устраивать обе стороны — именно такую позицию надо занимать переселенцам при общении с властями. Не забывайте, что речь идет о полноценных собственниках, у которых есть полное право выбирать предмет сделки мены, а не о гораздо более безвольных нанимателях жилья.

5. Раздельные санузлыРаздельные санузлы в новостройках встречаются далеко не всегда. Между тем совмещенные ванна и туалет на заре программы очень часто озвучивались как один из недостатков хрущевок. Действительно, в большинстве пятиэтажек санузлы совмещены; впрочем, в некоторых старых домах (и это все же не единичные случаи) они раздельные — скажем, в серии 1-511.

Судя по рассказам переезжающих и по опубликованным на сайте мэрии реновационным планировкам, совмещенные санузлы встречаются и в новостройках. Вот планировка однокомнатной квартиры в доме 58 на проспекте Вернадского.

По другим адресам такие планировки тоже есть — к примеру, это Бескудниковский б-р, 11, корп. 1, и 5-я Парковая ул., 62Б.

6. Квартиры и кухни будут большеНаглядный пример — Загородное шоссе, 10, корп. 9. Высота потолков в квартирах составляет 3,2 м, а кухня (в зависимости от планировки) — от 7 м. Площадь двухкомнатных квартир — 59 кв. м, «однушек» — по 47 кв. м.

Скриншот «Яндекс.Карты»

Между тем в сносимых пятиэтажках кухни бывают и побольше. В реновационном доме на проспекте Вернадского, 58, общая площадь однокомнатной квартиры равна 34 кв. м, площадь кухни — 7,8 кв. м. При этом комната в однокомнатной новостройке занимает 17,2 кв. м, а в хрущевках (допустим, в слабеньких панельных домах серии 1-464) — 18–19 кв. м.

Площадь комнат в двухкомнатных хрущевках той же серии — 19 и 14 кв. м, а в новостройках встречаются варианты по 16 и 14 кв. м (например, в том же доме 58 по проспекту Вернадского). При этом общая площадь квартиры в новом доме может быть больше за счет более просторного коридора, в котором тем не менее жить никто не будет.

7. Ремонтировать хрущевки бесполезно

Нет, это не так, и Циан.Журнал уже писал о том, как это делается не только в России, но и в мире. В ряде случаев удается обойтись даже без отселения жильцов. В доме проводится не только стандартный набор работ (вроде обновления коммуникаций и замены подтекающей крыши), но и увеличивается площадь квартир (при помощи пристроек и надстроек). Реновацию допустимо заменить реконструкцией при двух условиях: жильцы должны быть согласны на это, а высота дома не превышает пять этажей.

Любопытно и другое: многие нынешние пятиэтажки были бы в гораздо лучшем состоянии, если бы капитальный и текущий ремонты производились своевременно. Так полагают самые разные эксперты — от муниципальных депутатов до архитекторов.

8. Выйдя из реновации, вернуться уже нельзя

Летнее расследование Циана доказало обратное, хотя закон о реновации такого не предусматривает. По мнению чиновников разных мастей, даже отказавшийся дом, если на то будет желание жильцов, реально вновь подключить к программе. Тот факт, что это будет несколько противоречить предыдущим договоренностям, не особо смущает. Депутат Госдумы Петр Толстой по поводу повторного вхождения в программу заявил: «Для того чтобы у людей появилась возможность провести повторное голосование за вхождение в программу реновации, нам необходимо внести поправки в федеральный закон».

Такого же мнения придерживается и депутат Елена Николаева. Она обещала содействие во включении дома в программу, если его жильцы проведут новое собрание и подпишут коллективное обращение с просьбой войти в программу.

9. Парковок хватит на всехПохоже, нет. При моде на дворы без машин и постоянно расширяющемся списке улиц, парковка на которых становится платной, жителям останется не так уж много места для маневра. Да, многие реновационные новостройки оснащены подземными парковками, но за машино-место придется платить, и немало. Мэр Сергей Собянин отвечает на это, что «будет возможность арендовать свободное место по разумной цене».

В конце декабря 2019 года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов прокомментировал, что после окончания работ по строительству и благоустройству количество бесплатных парковочных мест на открытых стоянках в кварталах реновации увеличится на 15%. Вместе с тем плотность населения вырастет в разы. Эксперты расходятся оценках: сами власти говорят, что плотность вырастет на 30%, независимые аналитики считают, что в 2–2,5 раза.

10. Новую квартиру нельзя оформить в собственность

Когда программа реновации находилась на стадии разработки, а закон был законопроектом, многие москвичи в ужасе решили, что программа оставит их без права собственности. Формулировки были и впрямь туманными. Звучало, что переселенцы «передадут свое жилье в собственность Фонда содействия реновации, а взамен получат от фонда не другое жилье в собственность, а только обещание передать другое жилье в собственность когда-нибудь в будущем».

По словам адвоката Станислава Станкевича, постоянно работающего в области защиты прав переселенцев, именно с этим моментом проблем в его практике пока не возникало.