Томский микрорайон «Заповедный»: большая земельная афера

Слово «афера», вынесенная нами в заголовок, в данном случае не несет какого-то криминального оттенка и употреблено в своём исконном смысле — предприятие. Однако проблемы и неясности, связанные с землей под будущим микрорайоном «Заповедный», настолько любопытны, что мы не можем не поделиться ими со своими читателями и будущими покупателями коттеджей от депутата Александра Беляева.

Напомним кратко историю вопроса

В 2019 году томский предприниматель Александр Беляев озвучил идею строительства крупного семейного посёлка неподалеку от знаменитого «Синего утеса» рядом с посёлком Коларово. Для строительства посёлка была выбрана заболоченная территория выше существующего села.

По громким заявлениям Беляева, хорошо известного томичам по своим амбициозным, но преимущественно провальным проектам, в течение 2020-2026 годов на территории должен быть построен современный коттеджный посёлок на 600 домов, с детским садом и крупным торговым центром. По словам Беляева, посёлок, получивший название «микрорайон Заповедный», должен стать территорией так называемых «семейных владений».

Нетрудно подсчитать, что в год управляющая компания «ТИСК», которой руководит Александр Беляев, должна строить и продавать не менее 100 домов в год. Отметим сразу, что своих денег у Беляева нет: до сих пор он занимался лишь низкорентабельной поставкой песка и гравия, и доходы его многочисленных фирм более чем скромные.

Правда, заявленные 600 домов чуть позже чудесным образом превратились в 500, но это говорит лишь о способности Беляева манипулировать цифрами.
На подробном описании бизнес-схемы Беляева мы остановимся чуть позже, скажем лишь, что она проста и примитивна, и может быть реализована любым человеком с деньгами и смекалкой. На свои личные деньги (достаточно 2-3 миллионов) предприниматель строит дом, продает его, получает выручку, допустим, 5 миллионов, строит следующий и так далее. Как говорилось в известном анекдоте про Ротшильда, почти как продажа мороженого. Вот только богатого умершего дяди у Беляева нет.

Еще лучше бизнес пойдет, если дом удастся продать до начала его строительства. Тогда у предпринимателя сразу появляются средства не только на строительство купленного дома, но и на постройку второго, который можно продать.

Нюанс в том, что, повторим, местность заболочена, и трёхкилометровое расстояние до «Синего утеса» не является тем аргументом, который перевесит в пользу «Заповедного» по сравнению с остальными предложениями на рынке. А это означает, что для того, чтобы продать 100 домов в год, отделу продаж «ТИСКа» нужно буквально вывернуться наизнанку и совершить чудо.

Чуда не произошло. Уже в конце октября Беляев был вынужден публично оправдываться, что он обещал построить к концу года 70 домов (на самом деле обещал 100), а построено всего ничего. 40 договоров, о которых говорит Беляев — это лишь его обещания клиентам построить дома. И, вероятно, взятые под эти обещания деньги.
Судя по официальному инстаграму микрорайона, на начало октября 2020 года в «Заповедном» завершается строительство одного дома, подведен под крышу второй и залиты фундаменты ещё под два.
Именно такую картину и наблюдала репортерская группа редакции, когда в конце сентября побывала на строительстве «Заповедного».
Кому принадлежит земля под будущим микрорайоном и кому она будет принадлежать после покупки дома?

Управляющая компания «ТИСК» (ОГРН 1067017034193), которая продает дома в «Заповедном» и которой руководит Александр Беляев, никакого отношения к земле не имеет. Участок под «Заповедный» с кадастровым номером 70:14:0300095:3819 на самом деле принадлежит некоему ООО «Коларовское» (ОГРН 1087017025699). И вот тут выясняется масса интересных фактов.
ООО «Коларовское» зарегистрировано двумя предпринимателями, Александром Беляевым и Владимиром Бабашкиным, аж в 2008 году. Регистрация шла медленно, целых два года. Основным видом деятельности ООО является отнюдь не строительство ИЖС, а строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения. Что приводит нас к выводу о том, что изначально ООО планировалось совсем под другие задачи.


Не менее любопытно и то, что кадастровый номер присвоен участку лишь 31 августа 2020 года, когда в «Заповедном» уже полным ходом шла стройка.

Кто такой Владимир Бабашкин и какие у него связи с Александром Беляевым, мы расскажем в других публикациях. А пока о другом.

Площадь земельного участка — 246 998 +/- 174 кв. м., или 25 гектаров. Есть где развернуться. Кадастровая стоимость участка — 47 912 672 рублей. Не так много для масштабного строительства, но много для Беляева — таких денег у него банально нет.

При этом стоимость участка для конечного покупателя оказывается не такой уж большой. Если предположить, что покупателям достается лишь половина территории (а остальная приходится на дороги, коммуникации и прочее), то если Беляев не будет спекулировать землей, каждый из 500 участков обойдется покупателям в скромные 200 тысяч рублей. Практически даром.

Эта сумму легко включается в общую стоимость владения.

Правда, есть все основания полагать, что стоимость земли, включенная в стоимость дома, всё-таки завышена примерно до 500 тысяч.

Ну, тут уже действует железная рука бизнеса.

Где Беляев и Бабашкин взяли деньги на землю? Росреестр утверждает, что это была ипотека у Россельхозбанка. И ипотека была взята ещё в 2012 году (договор №126400/0091-7 от 28.06.2012). Кстати, именно Россельхозбанк лоббирует Беляев, призывая потенциальных покупателей брать у него дома в ипотеку. Интересное совпадение.

Делаем промежуточный вывод: управляющая компания «ТИСК» вместе с домами продает то, что ей не принадлежит — землю.

Теперь заглянем в финансовую отчетность ООО «Коларовское».

Заемные средства по состоянию на начало 2020 года — 124 миллиона рублей. Краткосрочные обязательства — 22 миллиона рублей.

Кредиторская задолженность — 18 миллионов рублей. И эта задолженность тянется из года в год.
Мягко говоря, впечатляет. В просторечии такая картина называется «в долгах как в шелках».

И это не просто слова. В 2020 году у ООО «Коларовское» на счету с десяток судебных процессов о взыскании задолженностей — в том числе за электроэнергию. То есть компании с амбициями на самый престижный и крупный микрорайон в Томском районе банально нечем заплатить за свет?
Присмотримся внимательнее к финансовому анализу ООО «Коларовское».
Крайне нехорошие и опасные показатели, говорящие о буквально катастрофическом финансовом положении фирмы. Смотрим дальше.
Общая финансовая картина крайне неутешительна. Мы ещё не видели отчет за 2020 год (его пока нет), но с учетом всех долгов, судов и кредитов, вряд ли он окажется лучше.
Ещё один интересный (в том числе для правоохранительных органов) нюанс. Штатная численность сотрудников ООО «Коларовское» (которое владеет землей для «Заповедного») — один человек. Допустим, это бухгалтер. Штатная численность сотрудников управляющей компании «ТИСК», которая строит и продает дома в «Заповедном» — два человека. При этом на стройплощадке бурлит работа, ездят «Камазы» с землей, заливаются фундаменты. Отдел продаж работает с утра до вечера.

Создается прискорбное впечатление, что все эти люди работают, мягко говоря, нелегально, а обе компании Беляева конкретно уходят от налогов.

Еще интереснее финансовая отчетность управляющей компании «ТИСК». Доходы за 2019 год — 5,6 миллиона. Расходы — 1,9 миллиона.

Рублей, не долларов. Возникает вопрос — а где деньги от 40 договоров на строительство домов? Где расходы на стройматериалы и работы? Где затраты на подготовку стройплощадки? Идут мимо кассы?

Любопытно, что в отличие от ООО «Коларовское», управляющая компания «ТИСК» выглядит совершенно розовой и пушистой.

Долгов нет, кредитов нет, судов нет. Сотрудников тоже почти нет. Такое впечатление, что ООО «Коларовское» обречено Александром Беляевым на роль некоего «козла отпущения», которое не жалко и обанкротить. А «ТИСК» — родное детище, которое следует лелеять и уберегать от неприятностей.

Тем более что, повторим, «ТИСК» официально не имеет никакого отношения к «Заповедному». А вот у «Коларовского» дела по всем признакам идут именно к банкротству. Следует отметить, что уставной капитал ООО «Коларовское» составляет всего 10 тысяч рублей: в соответствии с Гражданским кодексом, именно в этих суммах учредители несут ответственность по долгам.

Сам Александр Беляев владеет лишь 40% собственности ООО «Коларовское». И к тому же эти 40% находятся в залоге — у предпринимательницы Лидии Княгиницкой (о её участии в бизнесе Беляева расскажем в других статьях).

О чем может говорить такой залог? О том, что и сам Беляев в долгах по самые уши.
Что произойдет, если в «Заповедном» так и не появятся новые дома? А для рентабельности проекта их там должно в ближайшее время появиться минимум 40-50 зданий. А зимой это сделать, мягко говоря, затруднительно — к тому же у Беляева, по всем признакам, банально нет денег на строительство.

Не исключено, что ООО «Коларовское» в итоге обанкротится. И судьба тех, кто рассчитывал на «семейную усадьбу», будет незавидной. Так как единственный актив, который достанется кредиторам — это земля. Вряд ли они станут продолжать безумный проект Беляева — скорее всего, земля будет распродана по остаточной стоимости.

Конечно, те, кто уже приобрёл участки, останутся с ними. Скорее всего. Но ничего, кроме участков, у них не останется — ни инфраструктуры, ни газа, ни водопровода. Просто домик в чистом поле. Извините, так получилось.

Впрочем, так заканчиваются все крупные и непродуманные аферы. Заложниками в которых становятся легковерные покупатели.

Скоро мы расскажем ещё более интересные вещи про Беляева и его аферы.