От Года Нисанова до Антона Билтона: ТОП-10 королей российской недвижимости

Арендный доход лидеров рейтинга рантье Forbes никогда ещё не падал так драматично. В 2019 году владельцы коммерческой недвижимости собрали со своих арендаторов совокупно $7,7 млрд, в 2020-м — $5,8 млрд. Минус 24%. Это и понятно: несколько месяцев в стране не работали торговые центры, заполняемость гостиниц достигла минимального уровня 10%, а удалённая работа подстегнула рынок субаренды и заставила поволноваться владельцев бизнес-центров. Лучше всего себя чувствовали склады: рост онлайн-бизнеса только подстегнул интерес к этим объектам.

Герой нашего номера миллиардер Александр Светаков F 49 начал продавать коммерческую недвижимость гораздо раньше, в 2018 году. Теперь понятно, что квадратные метры, казавшиеся надежным активом со стабильным доходом, вовсе им не являются. Один из участников рейтинга уверяет, что его бизнес не пострадал, потому что потери, связанные с предоставлением скидок арендаторам, компенсировались ростом стоимости криптовалюты: «А ещё мы майним биткоины».

«Некоторые ТЦ, преимущественно «выходного дня», сильнее почувствовали падение трафика и оборотов, районные показали себя более стабильными, — рассказывает старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова. — Особенно сильное падение было там, где преобладает развлекательное направление».

Заметно ухудшилась жизнь стрит-ретейла. «В Москве больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее), — рассказывает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Среди основных пешеходных улиц столицы больше всего доля свободных площадей возросла в Камергерском переулке и на Арбате».

«Сильно досталось общепиту, причём не только классическому уличному в центре Москвы, но и формату кафе и ресторанов в рамках сопутствующей инфраструктуры в бизнес-центрах, гостиницах и прочее», — добавляет директор департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.

Владельцы офисов чувствовали себя чуть более уверенно. «Резче отреагировал сегмент класса В+/В-, там, где площади сданы небольшим арендаторам и сроки договоров достаточно короткие. В классе А решения традиционно принимаются медленнее, а сроки договоров более длинные, поэтому арендаторы и арендодатели ещё в течение 2021 года будут договариваться о новых условиях и о сокращении площадей в тех случаях, где это необходимо», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Некоторые даже повышали ставки. «Уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего за счёт динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, — говорит руководитель направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова. — Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составит 45 000–46 000 рублей за 1 кв. м в год, это на 7% выше значения на конец 2019 года».

И все же этот год владельцы коммерческой недвижимости прошли лучше, чем можно было ожидать. Помогли банки. «Между банками растёт конкуренция за заемщиков, прежде всего за крупных жилых застройщиков, и масштабные, успешные коммерческие проекты, — рассуждает управляющий партнёр Knight Frank Алексей Новиков. — Кроме того, снижается ключевая ставка, банки реструктуризируют кредиты, предоставляя каникулы и отсрочки, чтобы имеющегося денежного потока заемщика хватало по крайней мере на обслуживание процентов по кредиту. Это позволило рантье и собственникам, объекты которых сейчас не приносят нужного дохода, получить льготный период по обслуживанию долга и реструктуризацию на приемлемых для них условиях».

1. Киевская площадь

Москва

Крупнейшие объекты: «Фуд Сити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)

За год. В октябре «Киевская площадь» открыла на месте Щелковского автовокзала торгово-пересадочный узел «Щелковский». Арендопригодная площадь составляет 65 000 кв. м.

Проект. Год Нисанов F 38 и Зарах Илиев F 37 занимаются редевелопментом СК «Олимпийский». Над концепцией проекта стоимостью более $500 млн работают международные архитекторы, в том числе авторы ТЦ Dubai Mall.

2. Ташир

Москва, Санкт-Петербург, Сочи и др.

Крупнейшие объекты: «Рио» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), МФК Kvartal West (140 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров)

Аренда. Арендаторы называют «Ташир» одним из самых негибких арендодателей 2020 года. По словам Сергея Румянцева из Союза арендаторов, девелопер крайне редко шел на уступки с партнёрами, взимая аренду даже в те месяцы, когда действовал запрет на работу ТЦ в стране.

Цифра. Портфель группы включает 67 объектов разного назначения общей площадью 2,5 млн кв. м на конец 2020 года.

За год. В 2020-м «Ташир» открыл три объекта: МФК Kvartal West в Москве (140 000 кв. м), мебельный центр Family Room в Архангельске и торгово-офисный центр SK Plaza в Калуге.

3. Сафмар

Москва, Санкт-Петербург

Крупнейшие объекты: отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м)

Интервью. «2020 год будет годом Сколково», — заявил в декабре Саит-Салам Гуцериев F 189 РБК+. В Сколково есть бизнес-центры «Сафмара» «Орбион», «Амальтея», «Стратос». На подходе концертный зал «МТС Live Арена» и комплекс «Гелион».

Портфель. Портфель «Сафмара» диверсифицирован. Группе принадлежат не только десятки знаковых объектов в центре Москвы, в том числе Marriott на Тверской и «Националь», но и почти полтора миллиона квадратных метров складских площадей.

4. Ingka Centres

Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Уфа, Омск и др.

Бизнес. Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 45 торговыми центрами c арендопригодной площадью более 4 млн кв. м в 15 странах. В России компания развивает 14 центров под брендом «Мега».

Цифра. На 19%, до €700 млн, снизился глобальный арендный доход компании из-за пандемии в 2020 финансовом году.

За год. В 2019 году стало известно о планах IKEA открыть под посёлком Новоселье в Ленинградской области 15-й центр «Мега» в России. Но в 2020 году компания отказалась от этого проекта и заявила, что будет вместо этого расширять «Мегу Дыбенко» в Санкт-Петербурге.

5. O1 Properties

Москва, Санкт-Петербург

Владельцы. Павлу Ващенко и Валерию Михайлову принадлежит компания Riverstretch Trading & Investments. Она стала владельцем O1 Properties в 2019 году. Многие СМИ высказывали предположение, что компания связана с «Роснефтью».

Как малоизвестная компания получила самые лакомые куски столичной недвижимости и при чем тут «Роснефть»

Проект. Компания Валерия Михайлова и Павла Ващенко выкупила на торгах, с которых ушли другие претенденты, здание Центрального телеграфа на Тверской улице в Москве. Здание планируют переоборудовать, а на последнем этаже открыть кафе с панорамным видом.

6. Enka

Москва, Санкт-Петербург

Крупнейшие объекты: «Башня на Набережной» в «Москва-Сити» (266 500 кв. м), торговый и бизнес-центр «Кунцево» (245 000 кв. м)

Покупка. В августе Enka купила за 2,7 млрд рублей у «Дом.РФ» бывшее здание Минэкономразвития на Овчинниковской набережной в Москве. Это комплекс из двух зданий, десятиэтажного с подвалом и двухэтажного, общей площадью около 23 000 кв. м. Другой участник аукциона, производитель автомобилей «Автотор», оспорил итоги торгов в арбитражном суде, но затем отказался от своих требований.

Строительство. В ноябре строительное подразделение Enka заложило фундамент комплекса «Согаз Медицина» (более 200 000 кв. м) на 20 000 пациентов в год в Ленинградской области. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году, в него войдут онкоцентр, многопрофильная клиника, центр реабилитации и спортивной медицины.

7. Crocus Group

Москва, Воронеж

Крупнейшие объекты: «Крокус Экспо» (1 040 000 кв. м), ТРК Vegas на Каширском шоссе (480 000 кв. м)

За год. Весной 2020-го в «Крокус Экспо» был открыт ковидный госпиталь на 1000 коек. Прямыми переходами здание соединено с отелем, принадлежащим также Crocus Group. Там поселили врачей. Этот стационар стал филиалом Красногорской городской больницы №1. Сумма контракта с Московской областью на использование «Крокус Экспо» превысила 900 млн рублей.

Другой бизнес. Crocus Group выбрана генподрядчиком строительства международного аэропорта Елизово в Петропавловске-Камчатском. Она построит пассажирский терминал площадью более 40 000 кв. м с четырьмя телетрапами, гостиницей на 120 номеров, административным зданием и инженерным блоком. Терминал откроют в 2023 году.

8. Абсолют

Москва

Крупнейший объект: БЦ Omega Plaza (107 000 кв. м)

Сделка. В начале 2020 года группа «Абсолют» продала логистический комплекс в посёлке Горки Ленинские в 10 км от МКАД общей площадью 61 000 кв. м. Это был последний складской актив в портфеле группы. По оценке Владимира Пинаева, генерального директора компании CBRE, сумма сделки могла составить 1,8–2,2 млрд рублей.

Стратегия. «Абсолют» намерен и дальше сокращать портфель недвижимости. В 2020 году компания заключила ещё одну сделку по продаже 70 000 кв. м офисной недвижимости, она должна быть закрыта в первом квартале 2021 года.

9. Комплексные инвестиции

Москва

Крупнейшие объекты: Four Seasons (180 номеров), ТРЦ «Филион» (128 000 кв. м), БЦ IQ Park (210 000 кв. м)

Арест. В 2019-м Алексея Хотина F 154 арестовали. Он обвинен в растрате около 290 млрд рублей банка «Югра», которым владел до 2017-го.

Сделка. В 2017-м сообщали о продаже Хотиным ТЦ «Горбушкин двор» миллиардеру Виктору Харитонину. Но источники Forbes утверждают, что Хотин продолжает управлять «Горбушкой». На её месте московские власти хотят построить стадион и жилые высотки.

«Горбушка» будет разрушена: история легендарного рынка и его владельцев

Конфликт. Значительная часть недвижимости Хотина арестована по искам Агентства по страхованию вкладов, на неё также претендуют банки-кредиторы Хотина, которым он должен около $3 млрд.

10. Raven Property Group

Московская обл., Санкт-Петербург, Ленинградская обл., Ростов-на-Дону, Новосибирск, Нижний Новгород

Крупнейшие объекты: Индустриальный парк «Север» (254 000 кв. м), парки в Пушкино (214 490 кв. м), Истре (206 065 кв. м) и Ногинске (203 800 кв. м)

История. Компанию в 2005 году основали британские предприниматели Антон Билтон и Глин Хирш. Акции компании, владеющей портфелем складских проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, торгуются на Лондонской бирже.

Другой бизнес. Владеет компаниями RosLogistic и Raven Mount (элитное жилье в Англии).

Цифра. $221 млн составляет капитализация компании на конец декабря 2020 года.