Самые богатые рантье столицы – 2006

Московская коммерческая недвижимость растет в цене. Повышаются арендные ставки, все больше офисов и торговых центров концентрируется в руках лидеров рынка. В прошлом году совокупный годовой доход участников нашего рейтинга от сдачи помещений внаем достигал $1,8 млрд. Сейчас этот показатель приближается к $2,5 млрд.

Рейтинг составлен по доходам от аренды в 2005 году

Кирилл Вишнепольский

Мария Абакумова

Анастасия Жохова

Михаил Козырев

Роман Кутузов

Что первым делом приходит на ум когда требуется вложить свободные деньги? Недвижимость. Нефтяники из Западной Сибири приобретают квартиры в элитных московских новостройках. Московские бизнесмены скупают участки земли под будущие коттеджные поселки. Есть и такие счастливчики, которым в лихие 1990-е удалось заполучить помещение бывшего гастронома, аптеки или обувного магазина. Теперь эти торговые площади работают лучше любого паевого фонда —сдав их в аренду крупной розничной сети, можно ежегодно получать несколько тысяч долларов, иными словами, сто и более процентов годовых.

Коммерческая недвижимость — неплохой побочный бизнес для наемного руководителя крупного предприятия или «пенсионный фонд» предпринимателя средней руки. «Да, недвижимость это не нефть, которая за квартал может подорожать в два раза. Но и рост на уровне 10% в год — это нормально», — говорит в интервью Forbes Василий Бойко, владелец компании «Вашъ финансовый попечитель». В последние годы Бойко сумел собрать недвижимость площадью более 70 000 кв. м, распределенной между пятью объектами. И таких, как он, с каждым годом становится больше. Ведь, помимо роста стоимости, недвижимость дает неплохой текущий доход (в этом можно убедиться, изучив наш рейтинг).

«В среднем инвестиции в гостиницы окупаются за 15-18 лет, в офисы — за 7 лет, в торговые центры — за 5 лет», — говорит начальник департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Разброс объясняется просто: арендные ставки в торговых центрах в среднем гораздо выше, чем в офисных. По данным компании Swiss Realty Group, ставка аренды в торговых комплексах спальных районов составляет $600-2000, торговые «киты» на МКАД берут $1400, роскошные галереи в пределах Садового кольца —$3000.

Разумеется, в торговых центрах выше расходы на управление и рекламу объекта. «Но ни одна управляющая компания не работает себе в убыток, — возражает вице-президент компании «Система-Галс» Андрей Закревский,—и все расходы всегда перекладываются на арендаторов».

Впрочем, чем выше доходность — тем выше риски. Сложившегося рынка готовых торговых помещений нет—нужно строить самому. Участники нашего рейтинга посчитали, что для строительства одного объекта в столице требуется собрать 384 подписи различных чиновников. Задача более чем серьезная.

Красивые галереи с просторными магазинами очень нравятся московскому среднему классу. Но владельцам недвижимости больше денег приносят торговые центры, организованные по принципу муравейника: под одной крышей сидят сотни и тысячи мелких арендаторов. Такой объект может окупиться и за два-три года. «В обычных центрах 50% площадей «пропадает», то есть не сдается в аренду,—объясняет Михаил Гец,—а на «Горбушке» и в ОРТЦ «Москва» все заполнено ячейками и кабинками, потери меньше». Но чтобы получить разрешение властей на строительство «муравейника», нужно обладать влиятельностью Зараха Илиева (№1 нашего рейтинга).

Для хорошего торгового центра критически важно удачное расположение. От расположения зависит концепция комплекса (хотя Арас Агаларов, построивший «тропический сад бутиков» за МКАД, считает иначе). От концепции—подбор арендаторов. Конечно, можно найти человека или компанию, которые решат за вас все проблемы, но сколько это будет стоить?

Отдельная тема—складские помещения. По данным компании «Новое качество», спрос на складские помещения класса «А» в Москве составляет 1,8 млн кв. м, а в наличии — только 860 000 кв. м. Один метр такой недвижимости может приносить владельцу $ 120-150 в год, но девелоперы неохотно идут в складской бизнес. «Успешность складских проектов слишком зависит от политики города, — поясняет Алексей Романов, гендиректор корпорации ТЭН. —Москва задыхается от транспорта, и никто не знает, где лучше строить склады. В центре? Или, наоборот, за МКАД? Как город будет дальше развиваться? Для нас это проблема. Мы понимаем, как это сделать. Мы понимаем, что для этого надо. Но мы не понимаем, где это делать».

Офисный центр — куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на офисные помещения растет вслед за экономикой. К концу 2005 года в Москве общая площадь офисов класса «А» и «В» составляла 4,25 млн кв. м. Свободны были только 4% полезной площади офисов класса «А» и 8% площади офисов класса «В».

Офис можно сделать почти из любого здания. К примеру, «Система-Галс» обещает реконструировать и сдать в аренду свыше 200 телефонных узлов МГТС — помещения в узлах освобождаются в связи с тем, что городская телефонная сеть переходит с аналоговых на цифровые АТС, занимающие вчетверо меньше места.

Можно купить уже готовый дворец с арендаторами внутри, как это сделал Андрей Кузяев из Перми (№27 нашего списка) , назначить управляющего зданием и получать свои $20-30 млн ежегодно. Можно приобрести гибнущее промышленное предприятие (НИИ, автобазу—безразлично) в неплохом районе Москвы, отремонтировать здание и сдать его в аренду по $300-400 в год предприятиям малого и среднего бизнеса. Таким способом в наш рейтинг попала, к примеру, компания «Риэлти Трейд» (№9), дочерняя структура группы «Нерль». Тут уже каждый выбирает для себя: офисы класса «А» дают больший доход, зато в класс «В» проще найти арендаторов — как правило, площади в таких бизнес-центрах сдаются за несколько месяцев до официального открытия здания.

И вовсе необязательно брать здание целиком, есть еще возможность выкупать недвижимость поэтажно. Такое под силу и не очень богатому инвестору. За Западе таким «середнячкам» живется проще. В США и Европе уже выросли и котируются на бирже гигантские фонды недвижимости, в собственности которых находятся сотни офисных центров. Можно просто купить пакет акций такого фонда, не заботясь об арендаторах и квадратных метрах. В России на бирже котируется только одна компания отрасли — ОАО «Открытые инвестиции» холдинга «Интеррос». В прошлом году «Открытые инвестиции», владеющие бизнес-центром, гостиницей и коттеджным поселком, входили в наш рейтинг, в этом — нет. Вперед вырвались компании, не нуждающиеся в публичном размещении акций.

Когда по рынку недвижимости пройдет волна IPO? Василий Бойко предлагает подождать роста цен. Стоимость условного объекта коммерческой недвижимости в Москве сейчас определяют так: годовой доход от сдачи в аренду, помноженный на коэффициент 7. По мнению Бойко, через три-четыре года этот коэффициент вырастет до 10, тогда-то фонды недвижимости и пойдут на биржу.

Как мы считали

Перед вами рейтинг крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Москве. Место каждого определяется годовым доходом, который способны приносить от сдачи в аренду объекты, находившиеся в его собственности к началу 2006 года. Компании, распоряжающиеся зданиями на основании 49-летних договоров аренды с московскими властями, приравнены к собственникам. В список не попали такие компании, как, например, «Газпром», владеющий гигантской недвижимостью, но использующий ее для нужд основного бизнеса. Многие владельцы торговых центров ведут в них собственную торговлю. В таких случаях доходы владельцев недвижимости рассчитывались, исходя из площадей, сдаваемых внешним арендаторам. Для оценки прежде всего использовались данные самих компаний-арендодателей. Также использованы данные консалтинговых компаний Penny Lane Realty, Colliers International, Noble Gibbons, Swiss Realty Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield Styles & Ryabokobylko, Jones Lang LaSalle, Praedium, Vesco, Blackwood, «Магазин магазинов», а также отраслевых интернет-ресурсов arendator.ru и newinfo.ru, информационной системы СПАРК, Московской регистрационной палаты, правительства Москвы.

Бизнес крупнейшего владельца коммерческой недвижимости Зараха Илиева стремительно движется с Востока на Запад. Уроженец Азербайджанской ССР начинал с продажи кепок-«аэродромов» на базаре в родном городе Куба. Потом были контейнеры на другом восточном рынке, но уже в Москве, в Измайлово. Следующий этап — ярмарочный комплекс «Москва» и автомобильный комплекс «Москва», крупнейший в Европе. В конце прошлого года Зарах Илиев с партнерами приобрели гостиницу «Украина». К концу нынешнего года цель будет достигнута. На площади Киевского вокзала откроется торгово-развлекательный комплекс «Европейский». Суть бизнеса при этом не меняется: пусть «Европейский» будет украшен рестораном, кинотеатром и фитнес-центром, его «рабочая» зона будет разбита на сотни мелких торговых лавок, знакомых нам по восточным базарам.

IKEA изменила облик многих российских квартир, но и Россия меняет эту компанию. IKEA всегда работает в одиночку—зачем делиться успехом? В России независимый статус давался компании с трудом. В декабре 2004 года подмосковные чиновники две недели сдерживали открытие построенного IKEA в Химках торгового центра «Мега» — здесь были обнаружены какие-то «технические недоработки». Летом прошлого года Госархстройнадзор Татарстана пытался остановить строительство «Меги» в Казани — чиновникам не понравился бетон, залитый в фундамент комплекса. А получение участков под строительство в Москве—это отдельная история, достойная авантюрного романа. Пришлось IKEA изменить своим принципам. Новая «Мега», которая откроется к концу года на юго-востоке Москвы, на 25% принадлежит российской агрофирме «Белая дача». Во-первых, председатель наблюдательного совета «Белой дачи» Виктор Семенов, в прошлом министр сельского хозяйства, а ныне депутат Госдумы, обеспечит защиту от чиновников. Во-вторых, у «Белой дачи» в этих местах столько свободных территорий, что хватит не только на торговый комплекс, но и на тематический парк развлечений с отелем в придачу.

Основатель турецкой компании ENKA Сарик Тара хорошо знаком с Европой. Тара родился и до 12 лет жил в Скопье (столица Македонии), только Вторая мировая война вынудила его переехать на историческую родину, в Турцию. Детские воспоминания—хорошее подспорье в бизнесе. После падения «железного занавеса» ENKA строила дороги в Хорватии и газопроводы на Украине, бизнес-центры в Восточном Берлине и военные городки в Белоруссии. Но Москва стала особенной страницей в истории ENKA. Что бы там ни пел Борис Гребенщиков о турках-строителях, проекты ENKA и впрямь во многом определяют облик российской столицы: это Riverside Towers на Космодамианской набережной и Московский дом музыки, «Башни на набережной» в Москва-Сити и Swissotel на Павелецкой, «Мосэнка Плаза» на Цветном бульваре и, наконец, торговые центры «Рамстор». Стамбульская фондовая биржа оценивает ENKA в $3,2 млрд. Следовательно, состояние Сарика Тара (ему и его семейной фирме Тага Holdings принадлежит 48,9% акций ENKA) превышает $1,6 млрд. При желании можно посчитать, какая часть этой суммы заработана в наших краях. Общая выручка компании за 9 месяцев 2005 года составила $2,1 млрд, из них $665 млн дали Россия и страны СНГ.

Пока Михаил Гуцериев накачивает активами свое любимое детище, компанию «Русснефть» (в 2005 году она стала седьмой в России по объемам добычи нефти), его родственники и партнеры с неменьшим энтузиазмом действуют на рынке недвижимости. В прошлом году младший брат Гуцериева Сайт, глава ПФК БИН, в придачу к уже имевшимся у клана 17 торговым помещениям (сданы сети «Седьмой континент») и семи небольшим офисным зданиям выкупил у предпринимателя Казибека Тагирбекова гигантский «Смоленский пассаж» на Садовом кольце. Почти одновременно на юго-западе Москвы было завершено строительство молла Festival, где разместился первый в Москве магазин Marks & Spenser. Большие проекты пришлись Гуцериевым по вкусу. К 2012 году семья планирует пристроить к «Смоленскому пассажу» еще 62 000 кв. м, возвести торгово-развлекательные центры в Тушино (75 000 кв. м), на Минском шоссе (более 170 000 кв. м.) и на Варшавском шоссе (параметры проекта пока неизвестны).

Может показаться, что предприниматель Арас Агаларов успешно реализовал свою мечту. В сентябре 2005 года сдана в эксплуатацию вторая очередь выставочного комплекса «Крокус Экспо», общая площадь комплекса выросла до 90 000 кв. м. Только в прошлом году здесь прошло 78 выставок — от скромной «Скрепка Экспо» до претенциозной Millionaire Fair. Торговый комплекс «Крокус Сити Молл» работает, а на площадях, которые не удалось сдать арендаторам, предприниматель торгует самостоятельно. Московские азербайджанцы по достоинству оценили ресторан яхт-клуба Shore House. Строительство города роскоши за МКАД завершено? «Наши помыслы и энергия сейчас направлены на строительство многофункционального объекта по типу того, что сделано в Лас-Вегасе»,—отвечает сын и партнер Араса Агаларова Эмин. На том же участке у пересечения Волоколамского шоссе с Кольцевой автодорогой планируется построить 14 высотных зданий: 700 000 кв. м офисного пространства, еще сотню магазинов luxury, концертный комплекс, казино размером со стадион, двухуровневый боулинг, гостиницу. Сроки реализации проекта пока не объявлены.

Бизнес на недвижимости в Москве куда прибыльнее производства телевизоров. Особенно если речь идет о популярном формате «муравейник» (торговый комплекс, вмещающий сотни небольших арендаторов) — чем меньше средняя площадь одной торговой точки, тем выше доходы владельца здания. Если же речь идет о комплексе, перенявшем эстафету от легендарного рынка «Горбушка», доходы будут расти в геометрической прогрессии. За прошлый год арендные ставки в зданиях бывшего телезавода «Рубин» (теперь ТК «Горбушкин двор») выросли вдвое, но арендаторов это не отпугнуло. «Да я полгода в очереди стояла, чтобы эту витрину получить!» — рассказывает Forbes продавщица мобильных телефонов с «Горбушки», пожелавшая остаться неизвестной. Владелец МТЗ «Рубин» Александр Милявский знает это лучше других. Производство телевизоров он еще в 2004 году перевел в Воронеж, а сам вплотную занялся недвижимостью. Жилой комплекс «Вест Сайд» на юго-западе Москвы силами «Рубина» уже построен, на очереди — гостинично-деловой центр площадью 108 000 кв. м в районе «Горбушкиного двора».

В прошлом году у торгового комплекса «Охотный ряд» сменился владелец. Девелоперская компания «Декра» (жилые комплексы «Азовский» на юге Москвы и «Аркада-Хаус» на юго-западе) весной обменяла у столичного правительства имевшиеся у нее 4,6% акций «Мосэнерго» на 24,4% ОАО «Манежная площадь» (собственник «Охотного ряда»). Осенью «Декра» объявила о покупке еще 28,5% «Манежной площади» у совладельца «Седьмого континента» Александра Занадворова. Впрочем, Занадворов и «Манежная площадь» расстались не окончательно — акционерному обществу принадлежат два торговых помещения на юго-западе Москвы, которые арендует «Седьмой континент».

Новый хозяин «Манежной площади» первым делом закрыл в «Охотном ряду» развлекательный центр «Даунтаун». В результате торговая площадь комплекса выросла на 3400 кв. м (до 29 400 кв. м), что благоприятно сказалось на доходах «Манежной площади».

Глава и совладелец «Форум Пропертиз» Андрей Баринский управляет 12 офисными комплексами класса «А» и «В» в Москве. Но известным в профессиональной среде его сделал только один проект. Баринский не пожалел $25 млн на полноценный перевод производства Краснохолмского камвольного комбината с Садовнической улицы (Замоскворечье) в Подмосковье. Не было ни скандалов, ни враждебных поглощений— примеры столь мирного решения вопроса на московском рынке недвижимости можно пересчитать по пальцам.

Первая очередь построенного на освободившемся месте офисного центра «Аврора бизнес парк» (полезная площадь 12 000 кв. м) уже сдана арендаторам, в конце прошлого года завершено строительство второй очереди. Новое здание втрое больше (37 800 кв. м) и на треть дороже (до $1000 за кв. м в год). Зато обитатели верхних этажей смогут любоваться видом на Кремль, а это удовольствие дорогого стоит. Аналитики почти не сомневаются, что здание будет успешно сдано арендаторам: офисы класса «А» в Москве по-прежнему в дефиците.

Что может сделать злейшими врагами главу ОАО «Корпорация Фазотрон-НИИР» (разработчик радаров для боевых самолетов) Анатолия Канащенкова и банкира, специалиста по корпоративным войнам Александра Клячина? Ясное дело, собственность — 15 га в Центральном округе Москвы, которые занимает «Фазотрон». Скупив около 11% акций корпорации, в прошлом году группа «Нерль» Александра Клячина попыталась взять власть на «Фазотроне» в свои руки. Но войну проиграла—у противника был мощный административный ресурс. Примечательно, что большинство схваток Клячин выигрывал. Пакет недвижимости, который уже поглотила «Нерль» и связанные с ней структуры (находятся под управлением компании «Риэлти Трейд»), превысил 230 000 кв. м. Жемчужина собрания — бизнес-центр «Красная Роза», расположившийся в зданиях бывшей ткацкой фабрики в районе «Парка культуры».

Вообще-то «Ингеоком»—строительная компания, работающая по чужим заказам, отлично владеющая технологиями подземного строительства и прокладки коммуникаций. Но кто откажется от возможности оставить себе построенный по заказу правительства Москвы торгово-развлекательный комплекс, если арендные ставки в нем доходят до $5400 в год за квадратный метр? Так «Ингеоком» приобрел 60% площади ТРК «Атриум» возле Курского вокзала и стал немножко рантье. В этом году «Ингеоком» по аналогичной схеме начинает строительство ТРК общей площадью 130 000 кв. м между Садовым кольцом и Павелецким вокзалом. Вопрос, как это отразится на доходах «Ингеокома», даже не стоит. Архитектурный вопрос также вроде решен —четыре уровня ТРК расположатся под землей, вид на Павелецкий вокзал «Ингеоком» не испортит. Остается только один вопрос. В районе «Атриума» на Садовом кольце образовалась вечная автомобильная пробка; не станет ли аналогичная пробка отличительной чертой Павелецкой площади?

«Мы ничего не продаем, только покупаем и реконструируем все новые и новые объекты. К 2010 году планируем выйти на уровень 1 млн кв. м сдаваемой площади»,—делится планами Татьяна Ковалева, вице-президент компании «Экоофис».

До миллиона компании пока что далеко— «Экоофис» сдает в аренду только 116 800 кв. м офисных площадей классов «В» и «С». Самым прибыльным проектом «Экоофиса» остается бизнес-парк «Дербеневский», открытый на месте бывшей кожевенной фабрики (при ставке $500-600 за кв. м он приносит компании $12 млн в год). Этот объект «Экоофис» приобрел в 2003 году у «Росбилдинга», компании, широко известной жесткими методами недружественного поглощения столичных предприятий. В прошлом году бумеранг вернулся. Банк «Нефтяной» попытался отобрать у «Экоофиса» за долги четверть «Дербеневского». Атакуемый с большим трудом сохранил свою собственность. Всем известно, что лучшим щитом для обороны является административный ресурс. В декабре 2005 года владелец «Экоофиса» Андрей Ковалев стал депутатом Мосгордумы, членом влиятельной фракции «Единая Россия».

12. Промсвязьнедвижимость. $47 млн Любая коммерческая недвижимость, способная приносить деньги

Компания «Промсвязьнедвижимость», принадлежащая владельцам Промсвязьбанка Дмитрию и Алексею Ананьевым, уже попадала в рейтинги Forbes. В июле прошлого года мы писали, что братья, владеющие участком земли 60 000 га, вошли в десятку крупнейших лендлордов Подмосковья. Теперь пришло время сообщить, что «Промсвязьнедвижимость» распоряжается также 16 объектами коммерческой недвижимости в Москве — это офисные здания классов «В» и «С» (типичный объект—бизнес-центр «Карачарово» на Рязанском проспекте, $395 за кв. м), ТЦ «Лига» в Химках, складские помещения в Люблино (55 000 кв. м). За свой столичный статус «Промсвязьнедвижимость» не держится, берет все, что способно приносить деньги: и административное здание в городе Видное (7100 кв. м полезной площади), и офисный центр в Санкт-Петербурге (27 000 кв. м), и торгово-развлекательный комплекс площадью 44 000 кв. м в Ростове-на-Дону. Но доходы от этих объектов в нашем рейтинге не учитываются.

Бывший советский трест «Главмоспромстрой» нашел свое место в новой экономике. Компания строит и сдает в аренду международным сетям здания фешенебельных гостиниц. В прошлом рейтинге владельцев коммерческой недвижимости Москвы мы рассказывали о трех московских гостиницах Marriott, которые выплачивают треть своей выручки «Моспромстрою». В этом году к списку объектов добавился первый на территории столицы отель Holiday Inn (301 номер, Лесная улица). Скоро под этой вывеской откроются гостиницы «Моспромстроя» у метро «Рижская» и в Сокольниках.

На офисную недвижимость,доставшуюся «Моспромстрою» в наследство от советского треста, компания не обращает внимания. Разбросанные по центру города небольшие помещения классов «В» и «С» (на Тверской и Большой Дмитровке, в Столешниковом и Старопименовском переулках) сдаются по ценам не более $500 за кв. м в год. Для сравнения: столько же «Моспромстрой» получает за пять дней эксплуатации одного номера гостиницы Marriott «Тверская», самого дешевого из столичных «Марриоттов».

Десять лет назад основатели «Капитал Груп» экспериментировали с названиями своих компаний. Владислав Доронин во главе АОЗТ «Специфик» делал первые шаги на рынке недвижимости — например, купил, а потом продал с большой выгодой два корпуса Московского завода по производству лопастных гидравлических машин. Павел Те руководил инвестиционной компанией «Новые русские». Сейчас у бизнеса партнеров простое, но соответствующее размаху деятельности компании название. «Капитал Груп» строит жилье (комплексы «Поселок художников», «Соколиное гнездо», «Созвездие Капитал»), сдает помещения в уже построенных своими руками торговых комплексах («Метромаркеты» у трех станций метро) и больших офисных зданиях класса «А» («Капитал Плаза» на Лесной и «Капитал Тауэр» на Брестской). Но к активной фазе освоения своего участка в самом перспективном деловом районе, Москва-Сити, «Капитал Груп» в отличие от «Миракс Групп» и ENKA еще не приступала. «У всех уже видны строения, а на площадке «Капитал Груп» все еще котлован, — говорит один из участников рынка. — Они слишком зависимы от своих жилищных проектов».

Верхние этажи бизнес-центра «Легион I» на Большой Ордынке менеджеры здания называют VIP-офисами. Высота потолков там превышает семь метров. На последнем, восьмом, этаже — помещение площадью 200 кв. м под стеклянным куполом, из которого открывается потрясающий вид на старую Москву. Попасть в этот «кабинет» можно только по винтовой лестнице. Владелец здания — Данил Хачатуров, глава и основной акционер «Росгосстраха». Страховая компания, кстати, квартирует тут же, в одном из корпусов комплекса. Бизнесом Хачатурова в недвижимости управляет компания «Легион Девелопмент». В следующем году ее активы пополнятся за счет комплекса «Легион II» на месте бывшего завода лопастных машин вблизи Таганской площади (того самого, что когда-то продал Вячеслав Доронин из «Капитал Груп»). Чуть позже будут построены еще три здания вдоль Кутузовского проспекта: в районе Киевского вокзала, на пересечении с Третьим транспортным кольцом и на перекрестке с Рублевским шоссе.

«В России есть большие компании, которые хотят сами себе построить офис, — жаловался в интервью Forbes на самодеятельных девелоперов президент и совладелец корпорации «Миракс Групп» Сергей Полонский. — Яне понимаю этого. У профессионалов затраты в 10 раз меньше, ты на сэкономленные деньги можешь пять новых офисов купить!»

Себя Полонский не без основания считает профессионалом. Еще несколько лет назад глава «Миракс Групп» и его партнер Артур Кириленко строили жилье в Санкт-Петербурге. В Москве друзья только с 2000 года, в их активе—жилые комплексы «Корона» и «Золотые ключи 2», крупный (60 000 кв. м) бизнес-центр класса «В+» Pollars на Дербеневской набережной. Но самое интересное еще впереди. К 2008 году на территории района Москва-Сити «Миракс Групп» завершит строительство самого высокого офисного здания в Европе— 354-метровой «Башни Федерации». Общая площадь комплекса превысит 400 000 кв. м.

Одно только парковочное место на подземной автостоянке офисного центра «Романов двор-2» обойдется вам в $6000 в год. Иным бизнесменам за такую сумму проще арендовать весь офис в бывших промзонах на окраине Москвы. А как иначе, ведь парковочные места в 500 м от Кремля — страшный дефицит. Утвердившись на участке земли за старым зданием Московского университета, «Романов Девелопмент Групп» предпринимателя Гагика Адибекяна упорно развивает успех. Первая очередь «Романова двора», сданная в эксплуатацию в 1997 году, включала 6200 кв. м офисов; вторая очередь (2004 год) — уже 22 700 кв. м, включая VIP-кинотеатр и торговую зону. В 2005 году к ним прибавились еще 8000 кв. м офисных помещений. Кинотеатр успехом не пользуется — на одном из вечерних сеансов корреспондент Forbes оказался единственным зрителем в зале на 72 персоны. Но разве это важно, если каждый метр офисной площади приносит до $1100 в год? Через год доходы возрастут: в 2008 году будет сдана третья очередь «Романова двора» полезной площадью около 14 000 кв. м.

Владелец «Боско ди Чильеджи» Михаил Куснирович со временем выпадет из нашего рейтинга. «Торговый дом ГУМ», купленный им в 2004 году, сейчас сдает в субаренду 85% площадей главного универсального магазина на Красной площади, но собственные бутики «Боско» будут постепенно вытеснять чужаков. Уже к концу этого года арендаторы уйдут с 35% территорий ГУМа, конечная цель Куснировича — занять половину торговых площадей самого известного магазина страны. В торговом доме «Весна» на Новом Арбате «Боско» уже завершила экспансию, заняв большинство площадей. А от филиалов ГУМа в округах Москвы, магазинов площадью от 400 кв. м до 6000 кв. м, решено и вовсе избавиться: «Ставки аренды здесь предельно низкие, нет кондиционеров и современных телефонных линий. Построить дешевле, чем модернизировать»,—объясняет управляющий директор ГУМа Теймураз Гугуберидзе. Потенциальные покупатели, видимо, это понимают: пока удалось продать только одно из восьми торговых помещений. Новым владельцем универмага «Будапешт» в московском районе Кузьминки стала компания «Новые розничные технологии», подконтрольная председателю совета директоров ТД «Перекресток» Льву Хасису.

19. АЛМ-девелопмент. $37 млн Роскошные офисы на продажу и недорогие помещения внаем

Дмитрий Красников и Михаил Лепехов — крепкие «середняки» московского рынка недвижимости. Их профиль — покупка и реконструкция зданий по всей территории Москвы, будь то Зубовская улица в Центральном округе или Кавказский бульвар на юге столицы. Дорогие офисы класса «А» «АЛМ-девелопмент» предпочитает продавать. К примеру, нового владельца нашел 4-этажный особняк на Чистых прудах (7610 кв. м, мраморные колонны, подземный гараж, стены — венецианская штукатурка). Управлять такими объектами хлопотно, а рентабельность бизнеса ниже, чем сдача в аренду крупных офисных зданий классом пониже. Здания второго типа «АЛМ-девелопмент» оставляет себе. Типичный объект — офисно-складской комплекс на северо-востоке столицы (34 000 кв. м, открытая автостоянка, стены —гипсокартон, колонн нет). За 7 лет работы в таком режиме «АЛМ-девелопмент» продала 14 зданий, оставив себе 9 объектов общей площадью 190 000 кв. м. Четвертую часть этой площади занимают склады, которые компания сдает в среднем по $120 за кв. м в год.

Для постороннего человека изучать рынок недвижимости Москвы все равно что следить за жизнью аквариума. Все объекты видны, участники всех событий известны. Но их истинный статус, систему взаимоотношений и законы, по которым живет этот тесный мир, определить невозможно. Вот, к примеру, гигантский (19 этажей, общая площадь свыше 100 000 кв. м) торгово-офисный центр «Черри Тауэр», известный каждому жителю района Новые Черемушки на юго-западе Москвы. Проследим его биографию. В 1970-х годах это здание заложили как Дом книги. В 2001 году заместитель главы Минимущества Шалва Бреус был включен в совместную комиссию министерства и мэрии Москвы по проблемам долгостроя. В 2002 году несостоявшийся Дом книги таинственным образом исчез из списка московских долгостроев. Год спустя он известен уже как «Черри Тауэр» и принадлежит ЗАО «Оптиматехностимул», представителем которого выступает некий Илья Рафалович. Шалва Бреус уволился с госслужбы, с тем чтобы возглавить инсвестиционную «Ост Вест Групп». А Илья Рафалович стал руководителем проектов «Ост Вест Групп» в области недвижимости (в частности, скупка, реконструкция и передача в аренду зданий НИИ в Москве). Так кто же владеет комплексом «Черри Тауэр»? ЗАО «Оптиматехностимул» не раскрывает своих учредителей.

В Москве нельзя строить аквапарки, все равно ничего хорошего не выйдет. Судите сами. Первый подобный объект, «Аквадром» на Аминьевском шоссе площадью 43 000 кв. м, начали строить еще в 1997 году, но бросили на полпути. Идет суд над владельцами здания: средства, выделенные «Газпромом» на этот проект, куда-то подевались. О трагической судьбе водно-развлекательного комплекса «Трансвааль-парк» знают все: в феврале 2004-го произошла авария, аквапарк не проработал и двух лет.

Николай Аристов и Игорь Пономарев, совладельцы компании «Рамзэн» (управляет проектами Национального банка взаимного кредита в области недвижимости), думали внести позитив в этот бизнес. На январь этого года было запланировано открытие аквапарка в составе торгово-развлекательного комплекса XL-3 на Ярославском шоссе. Не вышло: 25 ноября прошлого года пожар уничтожил недостроенное сооружение. «Посмотрев с балкона, я увидел столб пламени, охвативший искусственные скалы»,—описывает в интернете свои впечатления очевидец, рабочий одной из строительных бригад. Впрочем, торговые помещения XL-3 не пострадали. Общая площадь коммерческой недвижимости, управляемой «Рамзэном», с учетом еще двух ТРК XL на севере столицы близка к 100 000 кв. м. А от идеи строить аквапарки в столичном регионе суеверным людям лучше бы отказаться.

Рынок недвижимости уверен, что роскошный бизнес-центр «Даев Плаза» в центре Москвы принадлежит депутату Госдумы от ЛДПР Ашоту Егиазаряну. По крайней мере именно в этом здании раньше располагался Уникомбанк, совладельцем которого был Ашот Егиазарян. Впрочем, по всем вопросам, связанным с недвижимостью народного избранника, его пресс-секретарь советовал обращаться к Дмитрию Гаркуше, гендиректору «Даев Плаза». Гаркуша был немногословен: «Я хотел бы уйти от этих вопросов». Так тому и быть. Просто перечислим, какими проектами управляет Гаркуша: огромный (90 000 кв. м) торговый центр «Европарк» на Рублевке, строительство офисно-торгового комплекса на пересечении МКАД и Можайского шоссе, проект реконструкции гостиницы «Москва» на $600 млн. В качестве представителя компании «Лигастройпроект» Дмитрий Гаркуша участвовал в недавнем аукционе по гостинице «Украина», но потерпел неудачу, объект достался Зараху Илиеву (№1 нашего списка).

«В «Новинском пассаже» — самая большая полезная площадь офисного этажа в Москве, 6000 квадратных метров»,—хвастает вице-президент банка «Глобэкс» Алексей Иванов. Банк приобрел недостроенный объект на Новинском бульваре в 2001 году, два года спустя здесь открылся торгово-деловой центр «Новинский пассаж» полезной площадью 46 000 кв. м. Всего на проект было потрачено $100 млн. Зато сейчас объект, по оценке PricewaterhouseCoopers, стоит $350 млн и только за счет аренды приносит владельцу почти $30 млн в год. Хороший аргумент в пользу того, чтобы продолжать бизнес на недвижимости. В этом году должно завершиться финансируемое «Глобэксом» строительство торгово-развлекательного комплекса в Новосибирске (объем инвестиций — $60 млн), в следующем откроется ТРК в Тольятти ($50 млн). И еще $320 млн придется потратить на самый амбициозный проект «Глобэкса» — «Слава Бизнес-парк» площадью около 200 000 кв. м недалеко от «Белорусской». Производство часов располагавшегося здесь завода «Слава» уже перенесено на юго-запад столицы, арендаторы заселят комплекс в 2008 году.

«Ташир — семья, Ташир — свобода, Ташир — ворота в светлый мир. Пусть в сердце русского народа армянский веет флаг Ташир...» Так характеризует деятельность группы ее официальный сайт. Если конкретнее, то родившийся в Калуге холдинг Самвела Карапетяна сейчас объединяет три десятка компаний и около 10 000 человек: это производство пластиковых окон и мебели, гофрокартона и пенопласта, одежды и кондитерских изделий; группа управляет 9 супермаркетами, гостиницами в Калуге и Сочи. С недавних пор Карапетян работает и в Москве. Летом прошлого года «Ташир» открыл торговый центр РИО (92 000 кв. м) на юге столицы и уже ведет строительство следующего ТЦ, теперь на севере. Как удалось калужской группе проникнуть на герметичный рынок московской недвижимости? «Мы используем возможности армянской диаспоры и традиционную склонность моих соотечественников к предпринимательству», — говорил Самвел Карапетян в одном из интервью.

И десять лет назад, и сегодня Василий Бойко, владелец инвестиционной компании «Вашъ финансовый попечитель», известен прежде всего как мастер недружественных поглощений и гринмейла. В 1996 году, например, он терзал Trans World Group, в тот момент главного владельца Братского алюминиевого завода. В 2001 году Бойко провел операцию против «Северстали» на Оленегорском обогатительном комбинате (главный поставщик сырья для металлургического гиганта). В 2003-м помог менеджменту «Росэнергоатома» перехватить у банка «Нефтяной» контроль над возведением Калининской АЭС. Однако корпоративные войны не помешали Василию Бойко без лишнего шума выстроить собственный, заметный в масштабах Москвы, бизнес

в сфере коммерческой недвижимости. Бойко покупал замороженные промышленные предприятия, реконструировал здания или строил новые. Сегодня «Вашъ финансовый попечитель» контролирует недвижимость общей площадью более 90 000 кв. м. В основном это дешевые склады и офисы, однако есть и дорогие объекты. По словам Бойко, около половины выручки приносит бизнес-центр «На Спартаковской». Раньше здесь располагался авторемонтный завод №6, а теперь, среди прочего, —один из самых дорогих крытых теннисных кортов в Москве, где час занятий с тренером обойдется в €90.

Торговый оборот российских гипер-маркетов французской компании Auchan в 2005 году, по оценке Forbes, превысил $800 млн. Стоит ли думать еще о чем-нибудь, кроме торговли? Стоит. Auchan продает товары с минимальной наценкой, в таком бизнесе каждая копейка на счету. И если в проходе перед кассами осталось немного места, его можно сдать мелким арендаторам: торговцам мобильными телефонами, подарками или зеленым чаем, химчистке и т. д. В одном комплексе под эти задачи можно выкроить от 1000 кв. м до 10 000 кв. м, а в целом по сети получить за год $26 млн. В конце декабря губернатор Московской области Борис Громов сделал Auchan новогодний подарок. В соответствии с подписанным сторонами соглашением о сотрудничестве до 2010 года подмосковные власти выделят торговой сети пять площадок под строительство вблизи МКАД, а также несколько участков в городах, расположенных в радиусе 40-50 км от столицы. Соответственно Auchan улучшит свои позиции не только в рейтингах крупнейших ритейлеров, но и в нашем рейтинге крупнейших владельцев коммерческой недвижимости.

Куда пристроить излишек наличности —купить квартиру в Москве? А если вы вице-президент ЛУКОЙЛа и ваши доходы соответствуют статусу? В свое время пермский предприниматель Андрей Кузяев помог Вагиту Алекперову установить контроль над нефтяной индустрией Пермской области. Из нефтяных проектов Кузяев вышел, выручив от продажи своих долей в 2003 году около $400 млн. Часть этой суммы предприниматель вложил в три первоклассных московских офисных здания. Бизнес-центр Central City Tower был введен в эксплуатацию лишь в начале 2005 года, его достройка потребовала определенных расходов, поэтому подсчитать доходность вложений пока сложно. Два других здания общей площадью около 23 000 кв. м, которые на момент покупки уже были заселены арендаторами, обошлись Кузяеву в $50 млн. За прошедшие пару лет доход от сдачи в аренду составил около $24 млн (за вычетом НДС и эксплуатационных расходов). К тому же цена квадратного метра офисной недвижимости выросла более чем на 20%. Суммируем: за два года доход на вложенные средства составил 70%. Неплохо. Хотя если бы вице-президент ЛУКОЙЛа вместо офисов купил акции своей компании, он получил бы почти втрое больший доход. Акции ЛУКОЙЛа росли быстрее цен на московскую недвижимость.

28. АФК Система. $24 млн

Московский девелопер с особым положением на рынке

«Наш инвестиционный портфель — более 2,5 млн кв. м,— говорит в интервью Forbes вице-президент компании «Система-Галс» Андрей Закревский.— Больше нет ни у кого». Иначе говоря, на такой объем строительства у компании, управляющей проектами в недвижимости корпорации «Система», оформлены все документы. Однако от сдачи объектов внаем «Система-Галс» получает более чем скромную сумму. До недавнего времени большую часть построенных зданий «Система-Галс» продавала. Арендные платежи шли только от здания «Детского мира» в центре Москвы и компании «Мосдачтрест»,управляющей, в частности, коттеджным поселком в Серебряном Бору. Сейчас все меняется. «Мы хотим превратиться из девелоперской компании в полноценную real estate компанию»,—сообщает Закревский. В цифрах это выражается так: из каждых десяти построенных объектов «Система-Галс» восемь должна оставлять себе. В прошлом году АФК «Система» разместила свои акции на Лондонской фондовой бирже. Но иностранным инвесторам не очень нравится неустойчивость конструкции «Системы» —телекоммуникации занимают слишком большую долю в бизнесе многопрофильной корпорации. Перекос можно выровнять, накачав «Систему-Галс» осязаемыми активами. «У компании есть стратегия — оставлять себе большие и красивые офисные здания»,—подтверждает Андрей Закревский.

Пятеро совладельцев группы компаний ТЭН— ровесники, они жили по соседству и дружат с детства. Руслан Гутнов и Дмитрий Судьин даже вместе учились на инженеров-металлургов, а потом работали на заводе «Серп и Молот» на юго-востоке Москвы. В годы перестройки Гутнов уехал в Америку изучать экономику, а вернувшись домой как раз к началу рыночных преобразований, вместе с друзьями занялся управлением недвижимостью: продавал, строил, сдавал в аренду. По словам Гутнова, поле для своих экспериментов партнеры сознательно ограничили территорией Юго-Восточного административного округа. В начале 1990-х 60% ЮВАО занимали промзоны —бери и строй. «Мы всегда мечтали построить те самые «Меги» — моллы по опыту американских»,— объясняют партнеры. Мешала нехватка средств. Первой крупной удачей ТЭН стало создание в 1995 году пешеходной зоны в районе Рязанского проспекта с магазинами и ресторанами. Потом были ТЦ в Кузьминках, рыночные зоны у метро «Текстильщики» и «Рязанский проспект». Сейчас мечта практически осуществилась. Компания владеет торговым центром «Л-153» площадью 90 000 кв. м, якорный арендатор которого — гипермаркет Auchan, ведет строительство офисного комплекса «Авиа Плаза» на 40 000 кв. м. Объем инвестиций в проекты ближайших нескольких лет превышает $300 млн.

Актуально ли в начале XXI века производить в Пресненском районе Москвы машины для отделки детских рейтуз со следом? Вот и владельцы Пресненского завода в этом не уверены. На территории предприятия построено уже четыре офисных здания полезной площадью 40 000 кв. м. За квадратный метр этих зданий арендаторы платят до $600 в год. Кто реальные владельцы этого прибыльного предприятия, точно неизвестно: в базах данных фигурируют фирмы с ничего не говорящими названиями. Но понятно одно: к производству «машин универсально-свойлачивающих» они теперь вряд ли вернутся. Москомархитектура уже одобрила строительство на территории ПМЗ культурно-административного центра общей площадью 135 000 кв. м — комплекс зданий от 3 до 15 этажей, центром которого станет 24-этажная башня, плюс паркинг на 1000 машин.

Мария Абакумова

Михаил Козырев