Компании осознали, что им нужна гибкость

— В прошлом году нам, как и всем людям, пришлось столкнуться с некой неопределенностью: локдаунами, разными изменениями законодательства и так далее. Но в целом я не могу сказать, что на нас происходящее сильно негативно повлияло. У нас до сих пор практически такие же показатели загрузки, как до пандемии, так что бизнес чувствует себя хорошо.

В прошлом году все компании поняли, что им нужна гибкость в отношении их недвижимости. Часть людей могут работать из дома, и это стало новой парадигмой. Раньше компании думали, что все люди должны работать в офисе с 09:00 до 18:00, а если кто-то будет работать из дома, то эффективность сразу упадет в пять раз.

Когда переход на удаленку произошел насильственно, компании осознали, что на самом деле все не так плохо, и часть людей — а в некоторые месяцы их было большинство — может работать из дома. Другая часть хотела или им было необходимо работать из офиса, но тем не менее компании осознали, что им нужна гибкость.

— Например, компания занимала 10 этажей в бизнес-центре. Когда часть людей отправили на удаленку, у нее освободилось семь этажей, которые стояли пустые, а у некоторых до сих пор так и стоят. У кого-то сотрудники разъехались в другие города, у кого-то пострадал бизнес, пришлось сокращать людей, и площади стали не нужны. У некоторых, напротив, произошел взрывообразный рост, им нужно было расширяться.

Большинство компаний не могут создать гибкость в рамках текущих договоров аренды. Если брать усредненную крупную компанию, то она традиционно подписывала себе в Москве договор аренды на 5–7 лет. С приходом коворкингов на рынок эти условия кардинально изменились. У нас аренда начинается от одного месяца.

В обычных условиях, если что-то произошло, вы не сможете выйти из договора аренды без штрафных санкций, а у WeWork вы можете спокойно переподписать договор. Поэтому многие компании стали смотреть, где могут взять себе гибкие рабочие места. Какие-то клиенты, по разным причинам, от нас ушли, но появились и новые заказчики. Произошла замена, и в конце концов в пандемию мы не пострадали.

— Традиционно первыми адаптерами гибких офисов были IT-компании. Изначально у нас было много таких клиентов. Были и компании из других индустрий, например из финансовой, или сервисные компании, занимающиеся маркетингом, консалтингом, ивентами.

Из новых компаний, которые к нам пришли, есть представители абсолютно разных сфер. Это и фирмы из сферы FMCG, которые занимаются продуктами питания, и компании из области газо- и нефтепереработки. Есть также те, кто присутствовал только на региональных рынках, а теперь решил завоевать Москву и пришел к нам.

Может, мы не такого размера, чтобы можно было сказать по всему рынку, что какая-то индустрия стала более активно искать для себя коворкинги. Я бы пока не выделял крупных трендов, но отмечу, что компании, которые раньше вообще не смотрели на гибкие офисы, стали к ним присматриваться.

— Еще рано говорить, какое влияние COVID-19 окажет на WeWork в долгосрочной перспективе, но пока снижение было незначительным. Наши фундаментальные показатели по уровню загрузки зданий всё это время оставались высокими. На пике пандемии падение заполняемости было в рамках 10 %.

Из общения с клиентами и теми, кто только обращается к нам, мы видим, что многие компании думают о возвращении к работе в офисе и им нужно место, где сотрудники смогут безопасно общаться и работать вместе. Это невозможно делать из дома. Параллельно с этим мы видим высокий спрос на рабочие места со стороны корпоративных клиентов, в глобальном портфеле резидентов WeWork их сейчас уже 54 %.

— В целом в течение всего 2020 года мы всё время зарабатывали. Сейчас у нас не так много свободных мест. Некоторые локации загружены практически на 100 %.

— Один из вопросов, которые нам задавали компании: «Как вы обезопасите наших сотрудников?» WeWork разработала глобальный план «Будущее работы» (Future of work) и внедрила его во всех локациях (свыше 800 по всему миру), включая те, что находятся в Москве.

В общих зонах локаций, где пересекаются люди из разных компаний, мы по максимуму разредили пространство. В тех зонах, где были большие столы и раньше могли сесть 20 человек, сейчас может сесть только пять-семь с соблюдением социальной дистанции. Внутри рабочих зон, где начинаются офисы разных компаний, мы сделали навигацию по коридорам, чтобы люди в них не толкались. Теперь там одностороннее движение.

Если раньше переговорные комнаты убирались, а столы протирались раз в сутки, то теперь их обрабатывают каждые несколько часов. Везде стоят станции с санитайзерами, есть маски и перчатки. Систему вентиляции тоже изменили, чтобы циркулировало больше воздуха и он чаще обновлялся.

— Запросы от компаний есть. У нас сейчас не такие большие объемы, чтобы мы могли их просто так предлагать. Часть клиентов к нам не приходит, потому что нам нечего им предложить: все продано.

Например, в нашей локации на Большой Якиманке загрузка составляет 97 %. Нет ни одного свободного офиса, только два-три рабочих места. Важно понимать, что загрузка не физическая, а экономическая. Это значит, что все эти офисы забронированы, и компании за них платят. Так что, если офис рассчитан на 800 человек, это не значит, что они все туда ходят. Люди ходят волнами: в один день посещаемость может быть 20 %, а в другой — 40 %.

Когда началась первая волна, количество людей, которые приходят в офис, упало в разы. Многие компании, особенно из сферы IT, предлагали людям работать дома. И тем не менее им было выгодно держать у нас рабочие места, потому что они ожидали, что после карантина у них всё равно кто-то будет выходить в офис. Сейчас мы всё еще находимся в рамках второй волны.

— Самая распространенная опция — это отдельный офис. Вы берете под себя полностью изолированное помещение, и у вас есть от него карточка. Офисы могут быть разного размера: как на двоих человек, где может работать небольшой стартап, так и набор офисов, когда под себя берут целые этажи или локации.

В бизнес-центре Arcus на Ленинградском проспекте у нас бóльшую часть локации занимает «Ситимобил», а на «Красной Розе» около «Яндекса» сидит X5 Retail Group. Эта компания тоже занимает практически всю локацию. То есть выбирают индивидуальные офисы большого размера.

Пространства сконструированы так, чтобы дать клиентам максимальную гибкость. Если у организации 100 сотрудников, она может взять как единый офис, так и 10 офисов по 10 человек, и разделить свои команды по разным комнатам. Есть те, кто сразу берет офисы разной компоновки на 500–600 рабочих мест, и те, кто берет всего на пять.

— В третьем квартале прошлого года мы глобально перешагнули планку в 50 % энтерпрайз-компаний. Есть список крупнейших корпораций Fortune 500, и больше половины из них — наши резиденты.

В России доля таких клиентов у WeWork изначально превышала 70 %. До сих пор 70–80 % наших клиентов — крупные компании и только 5–10 % — маленькие, состоящие из одного-двух человек. Они могут быть даже не оформлены как ООО, а быть ИП.

— У этого есть как страновые, так и ценовые причины. Во-первых, все наши локации премиальные. Во-вторых, в России в целом процент стартапов меньше, чем в Великобритании или США. Если посмотреть на нашу структуру бизнеса, среднего и крупного у нас больше, чем малого, который сидит в офисах.

Из тех, кто присоединялся к WeWork в последние месяцы, тоже больше энтерпрайз-компаний. В основном у них больше финансовый запас, чтобы тратить деньги на офисы. А если это маленький стартап из двух людей, конечно, он будет дальше экономить на офисе, особенно если у него сейчас тяжелое время.

— Мы не думаем, что в будущем это обернется уходом людей. То, что у нас сейчас высокая загрузка как в России, так и в среднем по миру, это подтверждает. Есть ведь и обратный тренд: после того, как большинство компаний попросили людей работать из дома, многие поняли, что такая работа — это очень сложно. Особенно в России, где у людей относительно небольшие квартиры и все живут в многоквартирных домах.

Мы провели ряд исследований, и они показали, что уже к середине 2020 года 90 % людей хотели хотя бы один раз в неделю ходить в офис. А 50–60 % людей сказали, что хотят работать из офиса бóльшую часть недели. Другие исследования показали, что эффективность брейнсторминга, креативного творчества снизилась до 15 %. На 40–50 % сократилось количество незапланированных взаимодействий внутри офиса, после которых принимались какие-то решения.

Через Zoom достаточно легко отчитываться, но подумать через Zoom командой или группой довольно-таки сложно. Или представьте: в компанию приходят новые сотрудники. Как вы вовлекаете их через Zoom, погружаете в корпоративную культуру и какой вообще становится корпоративная культура?

Когда компании начали отвечать на эти вопросы и проходить через эти кейсы, они поняли, что совсем без офисов тоже не обойтись.

— Наверное, как инсайдер индустрии, я по-другому и не могу считать, но то, что мы сейчас видим, говорит, что в коворкингах будут всё более активно работать, и всё большая часть компаний будет включать гибкие рабочие места в свой портфель. Про весь российский рынок мне сложно сказать, так как в основном мы занимаемся столичным рынком.

В Москве мы видим, что вакансия до сих пор низкая, в среднем она составляет около 10 %. Да, кто-то планирует выезжать из офисов, но мы не ожидаем, что в 2021 году количество вакантных мест в офисах значительно увеличится. Возможно, рост произойдет к концу года, так как некоторые компании не смогли выйти из договоров аренды в 2020 году и сделают это в 2021-м. Но увеличение все равно будет незначительным, в пределах нескольких процентов.

У нас количество офисных квадратных метров на человека гораздо меньше, чем в Европе. Так что у нас всегда наблюдается нехватка офисного пространства, дорогого или дешевого. Даже во времена экономических спадов, как, например, в 2014 году, огромных провалов в недвижимости не было.

Так что московский рынок мы оцениваем достаточно позитивно и думаем, что никаких существенных изменений не произойдет. Но будет довольно существенный переток из классической аренды в гибкую.

— Пока сложно сказать каким образом, но они будут меняться. Это будет запрос рынка, компаний. Сейчас бизнес-центры начинают развивать коворкинговые пространства внутри себя. Они не берут какого-то внешнего оператора, а делают это самостоятельно.

Есть тренд, что в жилых комплексах (пока что премиального класса) еще при планировании закладывают площадь, которая будет работать как коворкинг для всех жильцов. Вам не нужно будет никуда ехать — сможете просто спуститься и поработать.

Также сейчас есть ряд компаний, которые выбирают для себя децентрализованную модель. Компании начали задумываться, зачем им сажать всех сотрудников в один офис, особенно если он наполовину пустой. Поэтому они делают штаб-квартиру и сажают в центре только 100 человек, а другие команды распределяют. Например, берут более удаленные от центра коворкинги, зачастую ориентируясь на то, где живет большинство сотрудников.

— Как сказал CEO глобального WeWork в интервью в январе, в этому году вся компания должна стать прибыльной, и это хорошая новость. Перед нами стоит довольно большая задача: оптимизировать текущий портфель и выйти на глобальную прибыльность. Это задача максимум.

Про новые локации мы, конечно же, думаем, но в текущих условиях это не простое решение. Мы, безусловно, смотрим новые варианты, но анонсировать какие-то открытия сейчас мы не будем. Думаю, на рынке коворкингов будет много открытий, а мы продолжим расширять сообщество наших резидентов.